前回の記事で、
「この投資が割に合うか？」と心配するオーナーへの答えとして
簡易版のシミュレーションを作成しました。

しかし単年度だけの簡易版シミュレーションでは
「読み取れないリスク」が存在することも分かりました。
このままだと「少し」説得力に欠けています。

そこで本日は、
５年ほどの複数年に渡った２つのシミュレーションを作成する方法を説明します。
このシミュレーションで、オーナーの決断を「後押し」したいと思います。

またこの説明は、
リニューアル企画提案に限らず
不動産投資の投資分析手法の基礎的な勉強にもなります。

使用する「投資指標」として以下の項目があります。
これらの知識は、賃貸管理というよりも、
プロパティマネジメントを行う上では必須となりますから、覚えておくと役に立ちます。

・潜在賃料（あるべき賃料収入）
・ロス（空室、値引き、未回収、譲歩）
・実効賃料（実際の賃料収入）
・運営費
・営業純利益
・負債支払額（ローン返済額）
・キャッシュフロー（税引き前）

それでは、この投資指標を使って、
リニューアル企画を実施したケースと
リニューアルをせずに値下げで対応した場合の
５年間のシミュレーションを作ってみましょう。

まず、
リニューアルをせずに値下げで対応した場合の５年間は
このようになります。
http://geonetwork.co.jp/downloads/images/1229_2.png

まず、潜在賃料は毎年下がることになるでしょう。
６万円で入居中の部屋が、毎年２部屋ずつ解約になることを想定しています。
１年目は、６万円で貸せている部屋が６室で５万円で貸せる部屋は４室ですが、
２年目は、６万円の部屋は４室になり、
３年目は２室になる想定で計算してあります。
空いた部屋は５万円で募集します。

空室や滞納などのロス率は、
賃料を下げた年は４０％から２０％へ改善しましたが
毎年５％ずつ悪化していくことを想定しています。
１年目は２０％のロス率で、
２年目は２５％、といった具合です。

ローンは残っていないので負債支払額はゼロで、
営業純利益がそのままキャッシュフローになります。
初年度は年間で４００万円、月額で３３万円ほどのキャッシュが残ります。

このように、実力である潜在賃料が下がり続け、
空室等のロス率が増え続けると、
営業純利益が年々減っていくのが分かります。
４００万円あった営業純利益が４年間で２４０万円に、
１６０万円も減ってしまいました。
（これが一番の深刻な不安材料です）

この表では、運営費を潜在賃料の２０％で一律に計算していますが、
２０年を過ぎた建物や設備は、
実際にはもっと多くの修繕費用がかかるはずです。
数字は、これより悪くなるかもしれません。

もうひとつは、
リニューアル企画を実施したケースのシミュレーションです。
http://geonetwork.co.jp/downloads/images/1229_3.png

１０戸のうち４戸だけのリニューアル案では複雑なので
全戸をリニューアルする企画で作成しました。

リニューアル総額は、
１０室のリニューアルと外壁の塗り替えで１８５０万円。
（各部屋150万円×10＝1,500万円。外壁塗装に350万円）
リニューアル後は７万円で貸せるとします。

潜在賃料は５年間で変わらない計算です。
その代わりに、
空室等のロス率を３年目から１０％に、５年目は１５％に、ロスが増える設定で計算しています。
リニューアル費用の１８５０万円を１０年返済、金利３％で借り入れることとして、
年間の元利均等支払額が２１５万円となります。

その計算で算出されたキャッシュフローがこの数字です。

「値下げ」で対応したケースと比較すると、
初年度は「ほぼ同額」ですが、
２年目からリニューアルを実施した方が安定したキャッシュを確保しています。

このふたつのシミュレーションを比較して、どう思われましたか？

････････････････････････････。

たとえば･･････
「意外とキャッシュフローの差がつかないではないか」
と思いましたか？

５年間のキャッシュの合計を見ると
「値下げ対応のケース」は約１５８０万円で、
「リニューアルを実施したケース」は約１９００万円です。
その差３２０万円です。。

「１８５０万円も借入してリスクを負ったのに、５年間でたったの３２０万円？」
と言われるかもしれません。

でもこの差は、次の５年間でもっと広がってくるはずです。

実は、もうひとつ重要なのは５年後の営業純利益の額にあります。
「値下げ対応」の営業純利益は２４０万円で、
「リニューアル実施」の営業純利益は５４６万円です。

この営業純利益が、この不動産の実力を表し、
プロの不動産投資家はこの数値で購入価格を決める、と説明しましたね。

もし、ある不動産投資家が、
自分の投資する不動産に８％の利回りを期待して物件を吟味しているとしたら、
「値下げ対応」して５年経過した物件には３０００万円の値を付けるでしょう。

2,400,000円÷0.08＝30,000,000円

つまり３０００万円で購入すれば、
その８％にあたる240万円の純利益を生み出す物件、と言うわけです。

このように、
営業純利益を「期待する利回り」で割って不動産の価値を出すのが
正しい計算方法です。

そして「リニューアル実施」して５年経過した物件には６８２５万円の値を付けます。

5,460,000円÷0.08＝68,250,000円

１８５０万円を借りたローン残高がまだ９９５万円ほど残っているので、
売却した場合のオーナーの手残りは５８３０万円になります。

6,825万円－995万円＝5,830万円

３０００万円と比べれば２８３０万円もの差になります。
キャッシュフローに大きな差が付かなくても、
財産価値でこんなに差が付きました。

この建物が立っている土地は、
立地も広さも同じなのに、
上にある建物が「稼げるか「稼げないか」で
こんなに価値に差がつきます。
収益物件の価値はこのような「収益還元法」で決まるのです。

もちろん、あなたのオーナーは物件を売ることは考えていないでしょう。
でも、不動産の価値が高まることは、
オーナーにとって重大な意味があります。
リニューアルで多額の投資をする場合は、
収益だけでなく不動産価値の変動という側面からも評価しないと
「本当のところ」が分かりません。
その事実をオーナーに理解していただきましょう。

この事実を逆から考えると、
オーナーの不動産の価値を下げないためには、
営業純利益を減らさないようにすることが大切なのです。

「そのために働く」のがあなたの賃貸管理だとしたら
「単なる代行業務で５％」のライバルの賃貸管理より、
何倍も価値があると思いませんか？

さて、話を元に戻して････

このように、
「やった場合」と「やらなかった場合」の２つのシミュレーションが
単年度だけでなく複数年にわたって説明されるのは
オーナーの決断の大きな助けになるはずです。

あなたがオーナーなら、どちらを選択しますか････
もちろん、リニューアルですよね？

なぜなら、
リニューアルによって「悲惨な１０年」を回避することができます。
古い設備は取り換えか修繕されていますので、
これからかかる修繕費用は予定より少なく済むでしょう。

キャッシュフローも改善されました。

入居者の質も良くなる可能性が高いです。

資産価値も維持されます。

これらは全て、オーナーの説得材料として使えるトークです。

さて、昨日と本日で２つのシミュレーションを紹介しました。
リニューアル企画案が優れているとしても
プレゼンテーションの際のシミュレーションに説得力が欠けると
オーナーの決断に迷いが生じます。
反対に説得力のあるシミュレーションは
オーナーの背中を力強く押すでしょう。

もうひとつ、
オーナーへの強力な説得材料として「家賃保証」があります。
次回は、このリニューアル企画シリーズの最後として、
「賃料保証の検討」についてお届けします。