管理物件を増やそうと思ったとき、
まずターゲットとなるオーナーを絞り込む必要があります。
たとえば、
「築２０年を超えた物件を所有しているオーナーさん」

このような、、
築２０年以上の建物に「リニューアル提案」をするのは
とても良い方法だと思います。

その理由は、
築年数の経過した物件のオーナーは「空室で困っている」からです。
「困っている人が多い」ということは、
そこに大きなニーズがある、ということです。

築年数が新しければ、誰でも高い入居率で運営できます。
でも、築年数が２０年を超えてくると、
あなたのような「空室対策のプロ」の経験と知識が必要です。

もうひとつの理由は、
この築２０年を超える物件が「これから増えてくる」のです。
つまりマーケットが広がってきます。

ひとつの要因は、平成４年に実施された「生産緑地法」の改正です。
三大都市圏の市街化区域内の農地に
宅地並みの固定資産税が課税されたので、
税金が数倍にもなった地主さんたちが、
アパートや賃貸マンションの建築に群がりました。
銀行やハウスメーカーも煽ったので、
この年から供給が増えました。
事実、平成元年から５年くらいの間の貸家の着工件数は
年間で８０万～１００件もあったと資料が示しています。
それらの物件が、そろそろ築２０年を迎えています。

この「マーケットが広がってくる」ということは
賃貸管理を事業としている者にとっては、とても大きな「現実」です。
指をくわえて眺めているのは「勿体ない」とは思いませんか？

「管理物件の平均築年数」というものに注目をしています。

もし５００戸の管理物件があって、
このまま何もせずに過ごしていくと、
平均築年数が年々高くなっていきます。
これを「管理物件の高齢化社会」と呼んでいます。

もしあなたの管理物件の平均築年数が２０年を超えたら
賃貸管理の業務は大変なことになりますよね。
部屋は決まらない、
修繕は増える、
入居者のトラブルも増える、
しかし管理料は減っていく、
という「とんでもない」事態になりますね。

一度、わが社の管理物件の平均築年数を計算してみてください。

この「高齢化社会」を避けるためにはどうしたら良いですか？、
定期的に築浅物件を管理物件に「仲間入り」させる必要がありますね。
新築物件を増やせれば一番いいのですが････

そこで、築２０年を過ぎた管理物件はリニューアルをしていただきましょう。
管理物件の「若返り作戦」です。
リニューアル後は築年数の半分で計算して････
つまり築２０年でも１０年と計算しても「文句はない」と思います。

もうひとつは、
築２０年を過ぎた物件のオーナーにリニューアルを提案して、
新しく管理をさせていただく････。
このようにして、平均築年数の高齢化を避ける、というのはいかがでしょうか。

リニューアルの企画作業の手順は、
まず「リニューアル後に入居していただく借主を想定する」ところから始まります。
「誰に暮らしてもらいたいか」をなるべく具体的に考えるのです。

次に「その借主が払える家賃」を想定します。
それより高い家賃設定で企画してもお部屋が決まりません。

つづいて「その家賃から予算の上限を設定」します。
たとえば、想定家賃の２４か月分をリニューアル予算の上限として設定します。
５万円の家賃なら１２０万円です。
空室が４戸なら４８０万円が総額です。
これなら、２年で元がとれます。

最後に「予算内で「その借主」に支持される企画案」を考えるのです。
設備を入れ替えたり、
間取りの一部を変更したり、
外壁に手を加える必要もあるかも知れません。
どんなアイデアが浮かんだとしても、予算の上限を超えないようにしなければなりません。

さて、リニューアル企画案ができたらオーナーへの提案です。
説得力のあるシミュレーションを用意できるかが「かぎ」になります。
どんなシミュレーションを作ればよいか。
つづきは次回です。