今回は、
四国にある松山市でプロパティマネジメントをしている、
「（株）三福管理センター」さんをレポートします（以下、「三福さん」と呼ばせていただきます）。
同社は6500室以上の管理物件で、
96.62％（2011年9月現在）という高い入居率を実現して、
1年間で1200室の管理物件を増やしています。
ちなみに、ホームページ「お知らせ欄」には以下の記述があります。
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2011年9月末の入居率は96.62％でした。
2011年8月末の入居率は96.70％でした。
2011年7月末の入居率は96.80％でした。
2011年6月末の入居率は96.51％でした。
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この会社の入居率への「こだわり」が分かりますね。
今回の記事の目的は「三福さん」の手法を知っていただく事ではありません。
もちろん手法には触れますが、
それらは本サイトで紹介させていただいたアイディアがほとんどです。
つまり、あなたの「知っている」方法です。
もし、「知っているけど、出来ていない」というのでしたら
「どうして出来ないのか」を考えるのが、今回の目的です。
ご一緒に考えていきましょう。
『96％超えの秘密は？』
「三福さん」の特徴は「高入居率の実現一本に的を絞った」ことだと思います。
それこそが「オーナーに役立てる最高の結果」であり、
管理物件を増やす「一番の近道」と信じて「ブレない」ことでしょう。
そのために余分なこと（立ち会い、原状回復、カギ保管 等）を業務から取り除きます。
では、「96％を超える入居率」はどのようにして実現しているのでしょうか。
その答えの1番目は「住みたくなる部屋づくり」にあります。
以下、８つほどの項目を列挙しましょう。
<その１>今すぐに出来ること
・物件名を変える
・部屋のプレートを変える
・物件のまわりを「環境整備=清掃・整頓」する
・エントランスの整理とリフォームを行う
<その２>内覧に来られたお客様に感動して頂く
・玄関、部屋の演出（玄関マット、スリッパ、間取図とペン 等）
・オーナーさんの似顔絵入り「手紙」
・手書きの周辺マップを用意
・部屋の臭い
・隅々まで完璧なルームクリーニング
・エアコンもクリーニング
<その３>部屋の設備
・インターネット環境
・TVモニタ付きインターホン
・ウォシュレット
・浄水器
<その４>ホテルに近づく仕組み（サプラス倶楽部）
※ http://www.3pukukanri.com/info090215.html
※ http://www.3pukukanri.com/service.html
<その５>コンサル・リフォーム（物件に付加価値を付ける）
※ http://www.3pukukanri.com/consultant.html
<その６>部屋の演出
・分譲マンションを思わせるモデルルーム
<その７>
・家具、家電付きの賃貸マンション
<その８>ターゲットを絞った「部屋づくり」
・コンセプト部屋 http://www.3pukukanri.com/list.html
・アクセント部屋 http://www.3pukukanri.com/accent_room.html
・10人のうち9人が「嫌がる」部屋
（ガンダムの部屋、アラサー女子、森ガール、ミラー部屋）
※ 名称を聞いただけで想像できそうです。
「96％を超える入居率」の答え、2番目は、「長く住んでもらう」こと。
つまり、テナントリテンションの実施ですね。
そのために、下記のようなプレゼントをしています。
・映画チケット
・野球観戦チケット
・サッカー観戦チケット
あるいは、
・大阪や東京への旅行プレゼント なども。
3番目は、リーシング。
これについては、
「店舗を増やすこと」
「営業パーソンを増やすこと」としています。
その部分はグループ会社の（株）三福綜合不動産（アパマンショップ展開）が担っているようです。
4番目は、組織。
組織について詳しくは後で触れますが、
「管理営業」というセクションが入居促進と業者案内を担当しています。
各セクションの「役割と責任」がシンプルで、
それぞれが「専任」で業務にあたれる「働きやすい」組織となっています。
オーナーに「本気で埋めたいですか？」
オーナーアプローチの基本は、
高い入居率によるブランド化です。
平均空室率が26.32％（全国賃貸住宅新聞）と言われる愛媛県にあって、
96％以上の入居率は驚異的です。
オーナー同士の連絡網もあります。
松山市街のオーナーのほとんどは、「三福さん」の評判を聞いているでしょう。
オーナーさんに対して、「特に営業はしない」と言います。
オーナー様に店まで来ていただく、ことが基本です。
そこでオーナーに
「本気で埋めたいですか？」と質問します。
「埋めたいなら、････方法は２つあります」
この２つのの答えを想像すると、
「ひとつは、当社の提案を採用いただくこと」
「もうひとつは、ただ家賃を下げること」
ではないでしょうか。
そして、提案を採用いただけないなら「管理は引き受けない」。
ここがミソです。
そう言い切れるのは「高い入居率」という実績があるからです。
「高入居率の実現こそが、オーナーに役立てる最高の実績」と信じてきた結果です。ひ
あなたは、ここまででどのように思いましたか？
「住みたくなる部屋づくり」の８つの項目を読んでみて、
「うちの会社でも、ほとんどやっている」と思いましたか？
同じようなことを「管理物件仕入のための研修」で講義するときも、
「当社では全部やってます」とか
「ほとんど実施していますね」と言う受講生がいます。
僕は「全部やってるのか。すごいな」と舌を巻きますが、反面、
「それで何故、管理物件が増えてないのだろう」と不思議に思います。
「なんとなくやってる」のに
「徹底してやってる」のと勘違いしているかもしれません。
それは「天と地」ほどの違いがありますよね。
例えば「玄関マットとスリッパと消臭剤を玄関に置く」という行為も、
それらを置くのが目的ではありませんね。
内覧に来たお客様に快適に過ごしていただき、ひ 「この部屋」を気に入ってもらうのが目的です。
色もカタチも香りも、その部屋のターゲットによって異なります。
そして客付け業者が案内した後は、セットが乱れているかもしれません。
完璧を目指すなら、内覧の都度、スリッパを取り替えたいくらいです。
でも、それはさすがに出来ないなら、金曜ごとにチェックが必要かもしれません。
スリッパひとつでも、「やってる」と「徹底してやる」のは違うのです。
残念で仕方ないのは、
「うちではやってる」と反応した瞬間に、
せっかくの「気づき」のチャンスを逃してしまうことです。
それでは現場が改善しませんから。
ぜひ、安易に「やってる」で片付けないでください。
やるなら、ひとつひとつを丁寧に、現場に落とし込んでいきましょう。
それでは、続きは次回といたしましょう。
次回は「高入居率を実現する三福さんの組織について」と
「知っているけど、出来ない」から脱却する方法 です。
