オーナーの「言いなり」はダメです！

管理物件を増やそうとするときの「犯しやすい５つの間違い」、
よっつめは、
オーナーの「言いなり」で預かってしまうこと、です。

今回は、タイトルを見れば、大体の内容は予想がつくと思います。

まず管理物件を預かる時は、
先入観念（オーナーの希望賃料）を忘れて「物件の評価」をしましょう。

「評価」するには、
１．該当物件のターゲット（どんな入居者が暮らすか）
２．そのターゲットが望む条件（間取、設備、建物、立地）
３．そのターゲットが払える（払おうとする）賃料の範囲
などを想定します。

※ターゲットの分類は以下を参考にすると良いでしょう

・若い単身世帯（学生、20代の社会人）　20～25m2
・少し収入のある単身世帯（30代の社会人）　30～45m2
・カップル（新婚、DINKS）　40～60m2
・夫婦と子供（上の子が就学前）　50～70m2
・夫婦と子供（小学生以上）　70～85m2
・その他（老夫婦・母子家庭など）　40～50m2

次に、ターゲットが見て該当物件をどう評価するか、
ＡからＥまでの５段階にランク付けをします。

Ａなら、３で想定した賃料の上限で募集できるでしょうし、
Ｅなら、一番下の賃料でないと借り手は見つからないでしょう。

２で想定した設備や間取に近づけることで、
ランクがＣやＢに上がるなら、想定賃料も上がります。

ここまでやったら、「オーナーの希望賃料」を思い出してください。
大した差がなければラッキーですね。
説得に苦労はいらないでしょう。

このように書くと、「こんな複雑な作業は出来ない」と反論がでるかもしれません。
それほど時間をかけた、複雑な作業をする必要はありません。
例え１５分や３０分でも良いので、
複数のスタッフで、上記のような「検討会議」を行ってください。

頭の中でシミュレーションするだけでも違います。

間違っても、
「エイッヤッ」と
「家賃が3000円高い」「エアコンを付ければ決まる」などと、
直感を頼りにするのはやめましょう。

「どんな人」が暮らすかも考えずに、物件の評価はできない　はずです。

もし「オーナーの希望賃料」と大きな差があったら、
「企画案」で説得する必要があります。

３の賃料の範囲の「上限」を狙うか（だとしたら、間取の変更、設備の追加、外観のイメチェン等が必要でしょう）。
あるいは真ん中か下限か。
この選択は「オーナーの目的」によって違いますから、
事前の情報収集をしっかりしておいてください。

プロパティマネジメントの仕事は「オーナーの収益」を増やすこと　です。
言い換えれば「キャッシュフロー」を増やすこと　です。

収益を増やすには「最も高く貸す」ことが唯一の手段ではありません。
それよりも、ロス（空室、値引き、未回収など）を減らすことの方が重要です。