「賃貸物件の収支予算」の応用編

前回の記事で「プロパティマネジメント」には、
「賃貸経営の計数管理の知識」　　と、
「オーナーさんの数値の実態の把握」　　　が必須と書きました。
今回は「そこのところ」を、もう少し具体的に説明したいと思います。

でも、「お勉強」のような話だと退屈で誰も読んでくれませんので、「応用問題」でいきましょう。

築年数が経って競争力（賃貸物件としての魅力）が落ちた物件に対して、
一部屋当たり50万とか100万円、あるいはそれ以上のリニューアルを提案する、とします。
でも実際には「リニューアル案」だけを見ても、「是か非か」を判断するのは難しいですよね。

「100万円かけてリニューアルすれば、お部屋はこんなに魅力的になって、
家賃を5,000円アップしても、すぐに部屋が決まりますよ」
なんていうトークでは説得力に欠けます。

もしオーナーが承諾してくれたとしても「信頼関係」があるからです。
提案に説得力があるからではありません。

では、どのようにしたら「説得力」があるのでしょう？
それは、「代替え案＝もうひとつの選択肢」を一緒に提出するのです
。たとえば、「リニューアルしたとき」と「このまま何もしないで続けたとき」、
ふたつのケースでシミュレーションを作り、それぞれの年間の「収益」を比べてみるのです。

具体的な事例を考えてみましょう。
（採用している数値は「いいかげん」ですがご了承ください）

木造2階建で築20年、間取りは2DKで10戸のアパート、があったとします。
6万円で募集していますが、空室が5室あって、なかなか決まりません。

ここに120万円（一部屋ごと）かけてリニューアルを提案します。
間取りを1LDKにして、ユニットバス・キッチン・トイレ等を入れ替えます。

5室全部の工事代金（120×5部屋）で合計600万円の見積金額とします（リニューアル案Ａ）
もうひとつ、全室をリニューアルして外壁の塗装工事も行う案も考えます（リニューアル案Ｂ）
Ｂの見積金額は、（120×10部屋）で合計1200万円と塗装工事300万円で、合計1500万円とします。

そのときの「年間収支予算」を作成してみました。
https://www.geonetwork.co.jp/downloads/2011.0411.pdf

「現状のまま」と「リニューアル実施」で年間のキャッシュフローを比較しています。

「現状のまま」の場合は、現在より募集賃料を下げて計算します。
6万円のままで募集していたら、空室がさらに増えてしまうかもしれません。
現状のままの実力は、53,000円といったところでしょう。

「値引き」や「滞納」も含めたロス率は35％くらいが妥当です。
ローンは完済しているとして「負債支払い」はゼロとしました。
年間のキャッシュフローは 3,180,000円となります。
（ローン支払いがなければ、ロスが35％あっても、キャッシュは残りますね）

「リニューアル実施」の場合は、募集賃料を3,000円だけアップしました。
ロス率は10％でいいと思います。
工事金額の600万円を、金利3％で5年返済とすると、年間支払額は130万円程度になります。
年間のキャッシュフローは 4,235,000円となります。

しかし「リニューアル案Ａ」では、工事をしない部屋は、このまま退去しないことが前提になっています。
これは現実的ではありません。
そこで、「すべての部屋をリニューアルする」案を作り、比べてみました。
築20年も経っているので外壁も塗り替えた方がいいですね。
借入金額が1500万円と高額になるので、返済期間を10年にしました。

このように、３つのシミュレーションを並べると「どれにすれば良いか」判断がしやすくなります。

「本当に、新たに費用をかけてリニューアルすべきか」
「賃料と稼働率が下がっても『現状のまま』でいくか」
提案する私たちも、正しい判断ができます。

私たちが目指すのは「リニューアルをしていただく」ことではなく、
「オーナーの賃貸経営の目的を達成させる」ことですから、
何が何でも「リニューアルさせよう」という提案は間違いです。

さて、このオーナーさんは、どちらを選ぶでしょうか。
これなら、「現状のまま」を選ぶかもしれませんね。

それなら「それで良い」と思います。
その代わり、「ロス率３５％」は許容範囲内なので、
空室が３部屋あっても、部屋を埋めることに必死にならずに済みます。

「オーナーさんの数値の実態把握」ができると、
「満室経営を目指さなくてもよい」ということが分ります。

このような「シミュレーション」を作成するためには、
「賃貸経営の計数管理」の知識だけでなく、
「オーナーの経営数値を把握」していないと不可能、ということになりますね。

最後に、
今回のシミュレーションは、単年度だけの収支なので、「目安」の数値です。
もう少し正確に出すためには複数年（5年程度）の収支と、
それぞれの、5年後の資産価値を査定する必要があります。
それには、少し高度な計算法が必要なので、機会がありましたらシミュレーションしたいと思います。