プロパティマネジメントとは何だろう

今日（5月23日）は、ＣＰＭの総会に出ています。
ＣＰＭは、アメリカでプロパティマネジメントを行う人が持つべき資格です
日本では２５０人のＣＰＭがいるのですが、年一回集まって総会みたいなものを行っています

この会に出席していて、改めて
「プロパティマネジメントとは何だろう」
「賃貸管理を行う会社にとって、どんなメリットがあるのだろう」
と考えてみました。

結論から言うと、
それによって「管理が増える」のでなければならない、と思っています。
それでなければ意味がない。
「管理を増やし続ける」ことが、
「賃貸管理会社が発展する唯一の道」だからです。

では、プロパティマネジメントを行うと「管理は増える」のでしょうか。

実は、
プロパティマネジメントを行うから管理が増えるのではなく、
「オーナーの収益増に貢献できる」から管理が増えるのですよね。

では、
オーナーの収益増に貢献するとは・・・一体何だろう？
ＣＰＭ総会の暗い中、「そんなこと」を考えてみました。

最初に、管理オーナーの「収益の実態」を知ることからスタートです。
あなたは（すべてとは言いませんが）、管理オーナーの「収益の実態」を知っていますか？
つまり、あなたのオーナーが、あなたの管理している物件で、
「いくら儲けているか」を知っていますか？

賃貸管理をやっていた頃の僕の経験からいえば、
オーナーの収支の状況までは「把握していない」のが「ほとんど」ではないでしょうか。
それらは税理士さんにお任せ、となっていますよね。

でも、「収益を増やすことに貢献する」と考えるなら、
オーナーの「収益の実態」を知らなければ話になりません。
「それを知る」ことからスタートです。

実は、それほど難しい数字を知るは必要はありません。
１．実収入額（実際にオーナーが手にする収入）
２．運営費（固定資産税も保険料も資本的支出も含めて）
３．負債返済額（元利合計で支払っている額）
この３つの数字だけを抑えればいいのです。

まず、実収入額は知っていますよね。
毎月届けている数字ですから。
あとは、「運営費」と「返済額」を知るだけです。

数字を知れば計算は簡単。

実収入額　－　運営費　＝　営業利益
営業利益　－　負債返済額　＝　キャッシュフロー

「収益」とは「営業利益」のことです。
もうひとつの「キャッシュフロー」も経営上の重要な数字です。

これを増やすのが「あなたの役目」なのです。
シンプルですよね。

では、どのように増やすのか？

これも単純です。
営業利益やキャッシュフローを増やすには、

・実収入額の数字を大きくするか
・運営費と返済額の数字を小さくするか

このふたつしか方法はありません。

では、実収入額を増やす方法について考えてみましょうか。

５万円で貸せる部屋が１０戸のアパートがあります。
満室になれば５０万円の月額収入になります。
これは「あるべき収入」と名付けましょう（重要な数字です）。
現実には１００％稼働して、オーナーが「あるべき収入」を得るのは難しいですよね。

・退去に伴う入れ替え時に空室期間が発生ますし、
・その空室期間が長引くこともありますし、
・家賃を値引いて契約することもありますし、
・最初の数ヶ月分の家賃をサービスすることもありますし、
・家賃滞納が起こり未回収の損失がでることもあります。

これらを総称して「ロス」といいます。

あなたが知っている「実収入額」とは、
本来の「あるべき収入」から「ロス」を差し引いた「結果」なのです。

だから実収入額を大きくするには、
・「あるべき収入」を如何に引き上げるか
・「ロス」を如何に抑えるか　　のふたつの手段があります。

考えてみれば「ふたつ」しかありません。

あるべき収入　－　ロス　＝　実収入額

これもシンプルですよね。

そして、「あるべき収入」を大きくするには「物件力を高めること」です。

だから、リニューアルをするし、
だから、テナント・リテンションが大事だし、
だから、メンテナンスしなければならないし、
だから、日常清掃が大事だし、
だから、定期巡回点検を行う必要があるのですね。

この、ひとつひとつが重要なテーマです。
このメルマガでも取り上げているので「履歴」を見てください。
これからも取り上げていきます（でないと、書くことがなくなりますから）。

「あるべき収入」とは、
時と共に下がるのが当たり前でなく、あなたの提案で上げていくべきもの、
なのです。
これが上がれば「オーナーの資産価値」も上がります。

つぎに「ロス」を小さくします。

「ロス」の親分格は「空室による損失」ですね。
プロパティマネジメントにとって、最も重要なスキルが「空室対策」です。
そのために、あなたが苦心しているのが
・ネットマーケティング　であり、
・リーシング　です。
（このテーマも、メルマガで何度も取り上げてます）

ただし、
空室対策の目的は「実収入額」を増やし、結果として「収益」を増やすこと、
ということを忘れてはいけません。
空室対策とは「部屋を埋めること」と考えがちですが、それは間違いです。

「家賃の値下げ」は強力な空室対策に違いありませんが、
「あるべき収入」が減ることになります。
結果として「収益」が増えるのか、減るのか。

「リニューアル」は効果的な空室対策ですが、
「運営費」「負債返済額」が増えるので「営業利益」と「キャッシュフロー」を圧迫します。
結果として「収益」が増えるのか、減るのか。

「業者にＡＤを払う」のもひとつの空室対策ですが、
一時的な「運営費」が増えるので「営業利益」を圧迫します。
結果として「収益」が増えるのか、減るのか。

「保証会社頼み」で入居審査基準を下げれば空室対策になるかもしれませんが、
入居者の質（ヒューマングレード）が落ちて、良質な入居者が去っていきます。
結果として「収益」が増えるのか、減るのか。

このように、収益を増やすにはバランスを考えなければいけません。
「部屋を埋めればいい」のではないのです。
「オーナーのために、とにかく部屋を埋めなければ」という考えは、
「オーナーの収益に貢献する」のと、同じようで微妙に違うのです。

そして収益は、短期でなく、ある程度の期間で見ることが大切です。
１年間・・・できれば３年から５年の期間で眺めると、
あなたの出す結論が違ってきます。
特に「値下げかリニューアルか」に迷ったときは、
シミュレーションは少なくとも５年間くらいで作らないと、
正しい結果は予想できません。
１年だけでの予想を作ると、「値下げ」の方が「営業利益」が大きくなることは、よくあります。

オーナーの収益増に貢献するとは？

考え方は単純です。
・「あるべき収入」を上げるか
・「ロス」を抑えるか
・無駄な「運営費」をカットする

考え方は単純なのですが、そのための「処方箋」は多いです。

処方箋を「どれだけ多く」持っているか
オーナーにとって一番の処方箋はどれか
そして、オーナーを説得できるか

プロパティマネジメントなら、「それ」を実現できます。