Ｑ　３０戸のファミリー向け賃貸マンションを所有していますが、各部屋の鍵を１つずつ私が所持しています。貸主が鍵を所持するのはリスクがある、という話を聞きましたが、どのようなリスクがありますか？所持しない方がいいのでしょうか。

Ａ　シリンダーを交換すると鍵は３個渡されて、入居者に２個渡し、管理会社かオーナーが残りの１個を所持する例が多いですね。
ご質問の「貸主が所持することによるリスク」には、以下のようなことが考えられます。
まず、その鍵が盗難で持ち去られた場合、該当する部屋のシリンダーをそのままにしておくと、入居者が侵入盗にあう危険があるので、すぐに交換しなければなりません。
その費用は、保管していたオーナーが負担することになりますし、それが原因で入居者が侵入盗にあえば、オーナーへの損害賠償にも発展します。
財産を奪われるだけでなく危害を加えられたら、もっと深刻な事態になります。
次に、盗難にあわなくても、オーナーの身内が鍵を持ち出して、不法行為をする、というリスクもあります（めったに無いことですが）。
それを防ぐには、鍵のかかる金庫で厳重に管理することです。そして、鍵に、物件名と号室を特定できるような情報を書かないことです。
つまり「〇〇マンション〇号室」とは記入しないのです。記入しないで、どうやって物件を特定すればいいか、ということになりますが、物件名の代わりに「物件番号」を用いるとか、号室には「たとえば、３５（いくつでもいい）という数字を加える」などのルールを決めるといいでしょう。
でも、そんな面倒なことをするなら、一番簡単なのは「所持しない」ことです。管理会社に預ける方がオーナーは気が楽ですし、リスクからも解放されます。
オーナーが、入居中の部屋の鍵を「あえて」所持する理由は見当たりませんね。

Ｑ　シリンダーの交換費用を入居者さんに負担してもらっています。前に「この鍵の所有権は自分にある」と入居者から言われたことがあります。鍵の所有権はどちらにあるのでしょうか。

Ａ　交換費用を入居者が負担しても、シリンダーと鍵の所有権はオーナーにある、と考えて主張すべきです。ドア本体はオーナーの所有物ですから、その一部であるシリンダーは、たとえ交換費用を入居者が負担したとしても「オーナーのもの」であるべきです。原状回復工事で、クロスや畳の表替え費用を入居者が負担したとしても、その所有権はオーナーにあるのと同じ理屈です。

Ｑ　古い物件なので、一部の部屋は「ピッキングに弱い」と言われるディスクシリンダーです。問題はないでしょうか。

Ａ　基本的には、ピッキングに時間がかかり防犯性の高い「ディンプルキー」などに交換しておくべきです。
「ピッキングに弱い」ということは周知されていることなので、あえて交換せずに入居者が被害にあったら、オーナーが責任を追及される可能性は否定できません。シリンダー部分の交換で済み、費用も高くはありません。

Ｑ　入居者の中には、シリンダー交換費用の負担を承諾しない方もいて、その場合は「万一盗難被害にあっても賠償等を申し立てない」と一筆いれてもらっています。これで大丈夫ですか。

Ａ　微妙だと思います。契約時に一筆入れても、被害が現実になれば損害を請求してくる人もいるでしょう。貸主には、「借主が無事に平穏に暮らせる貸室を提供する責任」があるので、そのことが問われると思います。相手は「無知な消費者」という立場ですから、入居時に書いた「一筆」のような文書は無効と取り扱われる可能性もあります。どうしても借主が負担を拒否するなら、オーナーが負担してでも交換した方がリスクを回避できます。