昨日の続きですが、
決して「あるハウスメーカー」の提案にケチをつけたり、
商売の邪魔をしようとしているのではありません。
たまたま、セミナーで紹介された「本当の事例」を題材に使っているだけです。
投資額は、土地と建物建築費で８０００万円。
提携ローンは６８００万円まで、年利１.６５％３０年返済。
年間約４４９万円で一括借り上げ（３０年間ではありません）。
という条件の「新規建築案件」でした。
手持ちの現金を１２００万円を出すことになります。
これを「建てるべき？建てないべき？」
あなたは、昨日の計算が「表面利回り」だったことに気が付いたと思います。
これは「実質利回り」で計算しないと「うそ」になります。
そのためには、
この数字を元に、もう少し「具体的な」数字を算出する必要があります。
それは「営業純利益」と「キャッシュフロー」です。

このアパートの想定賃料は年間で５２８万円です。
それを８５％で借上げるので、
オーナーが手にする賃料が約４４９万円になります。
これは「実効賃料」と言います。

ここに、アパート経営の運営費用がかかります。
あなたに支払う「管理料」や「共益費」や「保険料」や「税金」などです。
「法定点検費用」もありますし「原状回復費用」もかかります。
この数字は想定賃料の２０％として計算しましょう。
528万円×20％＝105.6万円

すると、営業純利益（NOI）は約３４３万円になります。
手元に入る賃料448.8万円－運営費105.6万円＝営業純利益343.2万円

つまり、実質利回りは約４.３％です。
営業純利益343.2万円÷総投資額8000万円＝4.29%

これでも「銀行に預けておくよりいい」と言うかもしれません。
さて、キャッシュフローはどうなるでしょう？
ここから銀行へ返済しなければなりません。
その返済額は年間で約２８８万円です。
と、いうことは、差引きのキャッシュフローは年間で約５６万円、月に４万６千円ほどになります。
営業純利益343.2万円－年間負債支払額287.5万円＝55.7万円

この「キャッシュフロー」は、どのように考えたらいいでしょうか。
月４万６千円は妥当ですか？　全然、足らないですか？

ある人は、
「たとえ少なくとも、３０年経てば不動産が自分のものになるのだから」と言うかもしれません。
これは「極端なアマチュア」の考えです。
だって３０年経ったら、
８００万円の土地に老朽化したアパートが建っているだけです。
住人の立退き料と取り壊し費用を考えたら、「無料（タダ）でも売れない」でしょう。

もうひとつ、このキャッシュフローを測る「物差し」として、
投資した現金に「どれだけリターンがあるのか」という見方があります。

つまり今回は、現金１２００万円を投資しました。
その結果、キャッシュが年間で約５６万円稼げた、ということになります。
この、自己投資額に対する利回りは約４.６％になります。
キャッシュフロー55.7万円÷自己投資額1200万円＝4.64%

この数字も、
「まあ、銀行に預けておくより いいんじゃない」となるかもとれません。

もし、本当に、このハウスメーカーが、
３０年間、４４９万円で借上げてくれたとしても、
オーナーが３０年間で手にできる現金は１６７１万円です。
年間のキャッシュフロー55.7万円×30年間＝1,671万円

３０年後は不動産資産は「ゼロ」となっているとして、
１２００万円が、３０年間で１６７１万円になる投資は、
いかがなものでしょうかね。
しかも３０年間、４４９万円で借上げてくれません。
広告を見ていると、そのように勘違いしますが、
実際には数年ごとに「賃料の見直し」を強要されることになります。
当然、借上げ賃料は「ガンガン」下がっていくでしょう。
キャッシュフローは途中から赤字になります。
つまり、現金が足らずに「持ち出し」になります。
（だいたい、この会社が３０年後に存在しているかどうかも分かりません）

ここまで考えれば、この案件は「ＮＯ！」という結論が容易に引き出されますね。

でも、この想定だけでは、オーナーは本当に納得できないかもしれません。
そこでプロパティマネジメントは、これを数字で表して説明します。

まず、１０年間の予想を見てください。

http://geonetwork.co.jp/mail/images/5.gif

１年目は、今までの計算通りで、
営業純利益が４４８.８万円で、キャッシュフローが５５.７万円です。
この査定賃料が３年ごとに５％ずつ下がる想定で計算してあります。
（これでも甘く計算してます）
運営費とローン支払額は「変動なし」としてあります。
キャッシュフローは１０年目から赤字になっています。
（実際には、もっと早めになるのではないでしょうか）
この１０年間のキャッシュフローの合計は２８６万円になっています。

ここから先は「ずっと」赤字が続きます。
３０年分の表を作れば、キャッシュフローの通算も赤字となるでしょう。
でも、３０年を予想しても現実的ではありません。
３０年後のことは誰にも分かりませんから。
首都圏だって、７０％の確率で巨大地震が来るって言ってるくらいです。
せいぜい５年くらいが「いいとこ」ですが、ここでは１０年で作ってみました。

シミュレーションを１０年で締めくくるには、こで売却することを想定して、最終的な損得を計算するしかありません。
実際には売却しなくても、この段階での資産価値を計算して、「損したのか、儲かってるのか」判断するのです。

だって、
１０年間のキャッシュフローが１０００万円の赤字でも、
資産価値が５０００万円増えていたら「儲かった」ことになります。
逆にキャッシュフローを３０００万円稼いでも、
資産価値が３０００万円下がっていたら「儲かった」ことにはなりません。

だから「その時の」資産価値が重要なのです。
そしてプロパティマネジメントの役割が、
「オーナーの資産価値を高めることにある」という意味が、
よく解っていただけると思います。
では、１０年後の、この物件の価値をどのように計算しましょうか。
それは、「実質利回り」から逆算すればいいのです。

１０年後の価値を計算するためには、
その時点で、その物件が稼げる「年間の営業純利益」を知る必要があります。
それは、表の１１年目の営業純利益２８７.５万円です。

この純利益を、物件を購入する人が「期待する利回り」で割ります。

この「期待する利回り」を何％にするかが難しいのですが、
参考になるのは、１年目の実質利回りです。
覚えてますか？
最初に想定した実質利回りは約４.３％でした。
これから１０年が経過しているので、それだけ購入する人はリスクが増えます。
リスクが増えると、利回りを「より高く」要求するようになります。
先進国と更新国の国債の利回りを見ると分かりますよね。

なので、この時点の「期待利回り」を６％にしてみましょう。
つまり、６％の実質利回りが稼げるなら、購入を検討する投資家が現れるだろう、という見通しです。
逆算すれば、この時点の「売れる価格」が算出できます。
計算すると約４６５３万円です。
11年目の営業純利益2,791,899円÷期待利回り6％＝46,531,650円

８０００万円を投資した土地付きアパートが、
１０年間で２８６万円のキャッシュをもたらして、
最後に売値が４６５３万円です。
損か得か、計算しなくてもいいような「分かりやすい」結果ですね。

でも、さらに細かく計算します。
４６５３万円で売却できたとしても仲介手数料や諸経費がかかります。
ざっと２００万円として、手取りは４４５３万円です。
売却金額4,653万円－諸経費200万円＝4,453万円

さらに、１.６５％で借りたローンの残高を完済しなければなりません。
ローンは１０年後に４８９５万円残っています。
つまり、４４２万円を現金で足さなければなりません。
売却手取り金4,453万円－ローン残高4,895万円＝　▲442万円

さて、整理してみましょう。

最初に１２００万円を投資して
１０年で２８６万円のキャッシュを得て
１０年後に売却したら４４２万円を支払うことになりました。

▲12,000,000円
＋2,860,000円
▲4,420,000円
合計　▲13,560,000円

以上のように、土地を購入して、
「３０年一括借り上げ」のハウスメーカーに建ててもらい、
サブリースで１０年間運用すると、
１３５６万円の現金が消えることになります。

これが実際に、ある地方でオーナーに提案された「本当の」数字です。
怖いですね。
提案書には「子孫に土地も建物も残せる！」と書いてあったそうです。
借金しか残らないように思えますけど･････

今回の例は極端すぎるので、最初のデータを見ただけで「何かマズイぞ」と感じるかもしれません。
でも実際には、もっと微妙な案件があるでしょう。
そのようなときでも、以上のような計算をすると、合理的な判断をすることができます。

 

このような分析を元に、
「だから、この投資はやめた方がいいです」とアドバイスされたら、
オーナーさんはどう感じるでしょう

「いま任せている不動産業者とは、レベルが違うぞ」と思うのではないでしょうか。
このような知識を基に、自分のアパートやマンションを管理してもらわないと、「これからはダメだな」と考える人は少なくないと思います。

もちろん、このシミュレーションは、
リニューアル提案のときも「同じ考え方」で計算できます。
今回の計算は難しいことはしていません。
DCF分析とかIRR（内部収益率）なんて「小難しい」理屈は使っていません。
慣れれば簡単にできるはずです。
できれば、ＣＰＭの勉強をして、資格を取るのが一番いいのです。
知識だけでなく、ベースとなる考え方も変わってきますし。

今年は東京は6月13日から公式セミナーが始まります。
福岡は6月7日からです。
ご興味がありましたら、お問合せください。

arai@geonetwork.co.jp まで