建てるべき？建てないべき？

久々に、プロパティマネジメントらしい話をしましょう。
あなたのオーナーさんから、
「新規の建築案件の是非」を相談されたらどうしますか？

あなたの商売っ気は抜きで、
本当に「やるべきか、やめるべきか」のアドバイスを求められたら･･･

今までの賃貸管理だけの知識では、答えるのに難しいですね。
「経験と勘」の話ならできるでしょうけど。

プロパティマネジメントなら、その「物差し」を持っています。
そして、オーナーさんが「それ」に気が付くと、
大切な財産を任せるのに、
今までの不動産会社では「物足りない」と思うはずなのです。

実際の例で説明しましょう。
３月半ばに、ＣＰＭ資格者向けのフォローアップセミナーがありました。

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ＣＰＭとは、サーティファイド　プロパティ　マネージャーの略称ですが、
要するに、アメリカでプロパティマネジメントをする人たちの資格です。
国家資格ではありませんが、大変に権威と信用のある資格です。
アメリカでは１万人くらいが保有しています。
日本のＣＰＭ資格保有者は２００人前後しかいません。
僕もその一人です（ここは自慢してます）。
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その、フォローアップセミナーで披露された実例を紹介します。
講師は、猪俣　淳（株式会社シー･エフ･ネッツ）氏。
僕がＣＰＭの勉強したときの先生のお一人です。

ある地方の方が、大手の賃貸専門のハウスメーカーに建築を勧められたのですが、
「大丈夫でしょうか？」と相談されました。
「３０年の一括借り上げ」や、俳優の「津〇雅〇さん」がキャラクターをしている会社からの提案です。

内容ですが、
まず土地は、２００坪を８００万円で購入します。
坪４万円の土地ということになります。
土地の相場は全国で「いろいろ」ですから一概に判断できませんが、
「アパートはどうかな？」と思ってしまうような場所を想像してしまいますね。

この土地に、1ＬＤＫが８戸のアパートを建てるという企画です。
一部屋４２m2なので、まあまあの広さですね。

建築費は、本体と設備で６８００万円にプラス、諸経費４００万円で、
合計は７２００万円かかる計画です。

賃料の査定は、一部屋５万５千円なので、月に４４万円、年間で５２８万円になります。
その８５％で「一括借り上げ」するところが、この提案の急所です。

キャッチフレーズに「３０年･･･」と書いてあるので、
それと結び付けて「３０年間、この査定賃料の８５％で借り上げてくれる」と誤解する地主さんは多いです。
まさか、あなたも「そう思ってた」なんてことは無いですよね。
実際には、２～３年ごとに「借り上げ賃料」は見直されるはずです。

最近、「堀〇真〇さん」がキャラクターをしているハウスメーカーも同じ手口ですよね。
これって「公取」に引っかからないのかな？
さて、ここまでで、この企画は「採算に合うかどうか」を、どのように判断しますか？
「坪４万円の土地ではダメだよ」というのは「置いといて」ください。
僕たちには、このエリアの土地勘はないので判断できません。
査定の通り、新築なら、一部屋５万５千円で貸せる、という前提で、あなたなら、どのように判断しますか？
その判断を、どのような「合理的な」理由をつけて説明しますか？

「こんなこと、賃貸管理するのに関係ない」とは、
「できれば」思わないでください。
確かに「ただの賃貸管理」を続けていくなら不要かもしれません。
でも、あなたの管理オーナーは「不動産投資」をしています。
これからも、新たな投資を考えるかもしれませんし、
チャンスがあれば、あなたから投資の提案をして差し上げることが、
オーナーに「役立てる」ことなのかもしれません。
さて、この提案に、賛成しますか、反対しますか。
もし反対するなら、納得のいく説明が出来ますか？
まずは、一番簡単な方法ですが、「表面利回り」を見てみましょう。
オーナーの収入は、５２８万円の８５％なので、約４４９万円です。
528万円×85％＝448.8万円

投資額は、土地と建物建築費で８０００万円ですね。
土地800万円＋建物・設備6800万円＋諸経費400万円＝8000万円

すると、表面利回りは、５.６％になります。
賃料収入448.8万円÷投資総額8000万円＝5.61%

東京六本木なら、この利回りでもいいですが･････

でも、「６％近くなら、銀行に預けておくより良いだろ」と言われたらどうしますか？
このオーナーさんが８０００万円の現金を持っていたとして、
銀行に預けておいても、わずかな利息しか付きませんね。
６％近くなんて、とても無理です。

このハウスメーカーの、「もう一つの売り文句」が提携ローンです。
建築費用６８００万円全額を、年利１.６５％３０年返済の条件で貸してもらえます。
つまり、１.６５％でお金を借りて、
そのお金が建物に変わって、５.６％を稼ぐのです。
差引き約４％も儲かるじゃないですか！
5.61%－1.65%＝3.96%

６８００万円の４％は２７２万円です。
他人のお金を運用して、年に２７２万円も稼げるなんて、「こんな美味しい話はない」と言って、あなたのオーナーは興奮して話すかもしれません。
「これこそ“レバレッジ”だ」とかなんとか言って････

さてさて、これは正しい計算ですか？
もし正しくないとして、それを「合理的」に説明できますか？
興奮しているオーナーを納得させることが出来ますか？

１日間、考えてみてください。

答えは、明日です････