賃貸経営には「空室、値下がり、滞納、トラブル」
といった複数のリスクがあることはご存じの通りです。
そのリスクを未然に防いで被害を少なくする手段として、
私たちが提供している「管理業務委託」と、
もうひとつ「サブリース」という選択があります。
しかしサブリースは、
業者とオーナー側のトラブルや訴訟も発生して
社会問題にもなりました。
それを防止するために作られたのが
サブリース新法（通称）です。
正式には、昨年6月に成立した
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」
（賃貸住宅管理業法）の中の、
サブリース契約の適正化に関する法律です。
賃貸経営に関係する新しい法律ですので､
その主旨を押さえておくことにいたします。
まず言葉の定義になりますが、
不動産会社等が第三者に転貸することを目的に
オーナーから物件を借りる行為は「マスターリース」といいます。
それを第三者に貸すことを「サブリース」というのですが、
この記事ではすべて含めて「サブリース事業」
で統一することにいたします。
なぜサブリース事業が選ばれるのか︖
賃貸経営においてサブリース事業がもたらす
最大のメリットは何でしょうか？
それは「空室リスクからの解放」でしょう。
サブリース業者が
約束された賃料を毎月支払うのですから、
もし空室が発生したとしても悩む必要はありません。
しかし、仮に10年間のサブリース契約なら、
「10年間は空室リスクと無関係でいられる」
と理解してしまう方が多いかもしれません。
支払われる賃料も10年間は変わらない（つまり下がらない）
と考えてしまう方も多いのではないでしょうか。
この理解度が元となり、訴訟にまで発展した事例が相次ぎ、
今回のような法律で規制する理由となったのです。
つまり、このトラブルは、
オーナーがサブリース事業の契約の際に、
当然に理解しておくべき事項について
「理解していなかった」、
あるいは「知らされていなかった」ことに起因しています。
そこで本法律ではオーナーが正しく理解するために、
特に右記の2 を説明項目として明確化することを取り決めています。
賃料が減額になる可能性
借地借家法第32 条1 項では、
賃料が不相当となれば契約条件にかかわらず、
賃料の増減の請求ができる、
とされています。
つまり契約で定められた賃料でも、
賃借人であるサブリース業者から
減額請求されることが現実としてあり得ます。
また契約によっては「定期的な賃料の見直し」が
記述される場合もあります。
したがって、
その事実をサブリース契約の締結前にオーナーに対して
書面に記載して説明しなければならないことが
明確化されました。
ただし、無茶な減額請求が認められる訳ではなく、
土地・建物の租税や価格、経済事情の変動などを考慮して
「不相当かどうか」が判断されます。
さらにオーナーは
必ず請求を受け入れなくてはならない訳ではなく、
当初に家賃決定された要素や事情を考慮した上で、
協議により相当額が決定されます。
いずれにしても
「契約期間中は家賃は変わらない」と安心できませんので、
この事実をオーナーは契約前に知る必要があります。
途中でも解約になる可能性
サブリース契約の途中でも、
サブリース業者が解約する可能性があることを
表示するよう義務化されました。
反対にオーナーが契約解除や更新拒絶をする場合は、
借地借家法第28 条によって正当事由が必要という
説明も必要になりました。
つまり賃借人のサブリース業者の
契約解除のハードルは低く、
オーナーのハードルは高いので、
その事実も知っておく必要があります。
訴訟やトラブルになる原因の多くが
以上の２つと考えられますので、
本法の規制によって、
オーナーは「理解しておくべきリスク」を
事前に知ることができるはずです。
この法律は昨年（2020 年）12 月から施行されています。
最後になりますが、
「サブリース事業 ＝ 悪」ということではありません。
メリットばかりが強調されて、
その反対にあるデメリットやリスクを
理解せずに決断することがあれば、
それが問題なのだと思います。
一定期間であれ「空室リスク」から解放され、
「不相当でない範囲の賃料」も支払われます。
建物内のトラブルや家賃滞納にも
煩わされずに済みます。
もし選択に迷うときは、
オーナー様の立場で提言してくれる、
業務内容に詳しい第三者にご相談ください。
この記事は当社のオーナー向けニュースレター2021年5月号に掲載されたものです。
