前回の記事で、
「この投資が割に合うか？」と心配するオーナーへの答えとして
簡易版のシミュレーションを作成しました。

しかし単年度だけの簡易版シミュレーションでは
「読み取れないリスク」が存在することも分かりました。
このままだと「少し」説得力に欠けています。

そこで今回は、
5年ほどの複数年に渡った２つのシミュレーションを作成する方法を説明します。
このシミュレーションで、オーナーの決断を「後押し」したいと思います。

またこの説明は、
リニューアル企画提案に限らず
不動産投資の投資分析手法の基礎的な勉強にもなります。

使用する「投資指標」として以下の項目があります。
これらの知識は、賃貸管理というよりも、
プロパティマネジメントを行う上では必須となりますから、覚えておくと役に立ちます。
※昨年からこのメルマガを読んでいる方は「とっくに」ご存知ですね。

・潜在賃料
・ロス（空室、値引き、未回収、譲歩）
・実効賃料
・運営費
・営業純利益
・負債支払額
・キャッシュフロー（税引き前）

http://geonetwork.co.jp/downloads/images/1229_1.png

それでは、この投資指標を使って、
リニューアル企画を実施したケースと
リニューアルをせずに値下げで対応した場合の
5年間のシミュレーションを作ってみましょう。

まず、
リニューアルをせずに値下げで対応した場合の5年間は
このようになります。
http://geonetwork.co.jp/downloads/images/1229_2.png

まず、潜在賃料は毎年下がることになるでしょう。
6万円で入居中の部屋が、毎年2部屋ずつ解約になることを想定しています。
１年目は、6万円で貸せている部屋が6室で5万円で貸せる部屋は4室ですが、
２年目は、6万円の部屋は4室になり、
３年目は2室になる想定で計算してあります。
空いた部屋は5万円で募集します。

空室や滞納などのロス率は、
賃料を下げた年は40％から20％へ改善しましたが
毎年5％ずつ悪化していくことを想定しています。
１年目は20％のロス率で、
２年目は25％、といった具合です。

ローンは残っていないので負債支払額はゼロで、
営業純利益がそのままキャッシュフローになります。
初年度は年間で400万円、月額で33万円ほどのキャッシュが残ります。

このように、実力である潜在賃料が下がり続け、
空室等のロス率が増え続けると、
営業純利益が年々減っていくのが分かります。
400万円あった営業純利益が4年間で240万円に、
160万円も減ってしまいました。
（これが一番の深刻な不安材料です）

この表では、運営費を潜在賃料の20％で一律に計算していますが、
20年を過ぎた建物や設備は、
実際にはもっと多くの修繕費用がかかるはずです。
数字は、これより悪くなるかもしれません。

もうひとつは、
リニューアル企画を実施したケースのシミュレーションです。
http://geonetwork.co.jp/downloads/images/1229_3.png

10戸のうち4戸だけのリニューアル案では複雑なので
全戸をリニューアルする企画で作成しました。

リニューアル総額は、
10室のリニューアルと外壁の塗り替えで1850万円。
（各部屋150万円×10＝1,500万円。外壁塗装に350万円）
リニューアル後は7万円で貸せるとします。

潜在賃料は5年間で変わらない計算です。
その代わりに、
空室等のロス率を3年目から10％に、5年目は15％に、ロスが増える設定で計算しています。
リニューアル費用の1850万円を10年返済、金利3％で借り入れることとして、
年間の元利均等支払額が215万円となります。

その計算で算出されたキャッシュフローがこの数字です。

「値下げ」で対応したケースと比較すると、
初年度は「ほぼ同額」ですが、
2年目からリニューアルを実施した方が安定したキャッシュを確保しています。

このふたつのシミュレーションを比較して、どう思われましたか？

････････････････････････････。

たとえば･･････
「意外とキャッシュフローの差がつかないではないか」
と思いましたか？

5年間のキャッシュの合計を見ると
「値下げ対応のケース」は約1,580万円で、
「リニューアルを実施したケース」は約1,900万円です。
その差320万円です。。

「1850万円も借入してリスクを負ったのに、5年間でたったの320万円？」
と言われるかもしれません。

でもこの差は、次の5年間でもっと広がってくるはずです。

実は、もうひとつ重要なのは5年後の営業純利益の額にあります。
「値下げ対応」の営業純利益は240万円で、
「リニューアル実施」の営業純利益は546万円です。

この営業純利益が、この不動産の実力を表し、
プロの不動産投資家はこの数値で購入価格を決める、と説明しましたね。

もし、ある不動産投資家が、
自分の投資する不動産に8％の利回りを期待して物件を吟味しているとしたら、
「値下げ対応」して5年経過した物件には3,000万円の値を付けるでしょう。

2,400,000円÷0.08＝30,000,000円

つまり3,000万円で購入すれば、
その8％にあたる240万円の純利益を生み出す物件、と言うわけです。

このように、
営業純利益を「期待する利回り」で割って不動産の価値を出すのが
正しい計算方法です。

そして「リニューアル実施」して5年経過した物件には6,825万円の値を付けます。

5,460,000円÷0.08＝68,250,000円

1,850万円を借りたローン残高がまだ995万円ほど残っているので、
売却した場合のオーナーの手残りは5,830万円になります。

6,825万円－995万円＝5,830万円

3,000万円と比べれば2,830万円もの差になります。
キャッシュフローに大きな差が付かなくても、
財産価値でこんなに差が付きました。

この建物が立っている土地は、
立地も広さも同じなのに、
上にある建物が「稼げるか「稼げないか」で
こんなに価値に差がつきます。
収益物件の価値はこのような「収益還元法」で決まるのです。

もちろん、あなたのオーナーは物件を売ることは考えていないでしょう。
でも、不動産の価値が高まることは、
オーナーにとって重大な意味があります。
リニューアルで多額の投資をする場合は、
収益だけでなく不動産価値の変動という側面からも評価しないと
「本当のところ」が分かりません。
その事実をオーナーに理解していただきましょう。

この事実を逆から考えると、
オーナーの不動産の価値を下げないためには、
営業純利益を減らさないようにすることが大切なのです。

「そのために働く」のがあなたの賃貸管理だとしたら
「単なる代行業務で5％」のライバルの賃貸管理より、
何倍も価値があると思いませんか？

さて、話を元に戻しまして････

このように、
「やった場合」と「やらなかった場合」の二つのシミュレーションが
単年度だけでなく複数年にわたって説明されるのは
オーナーの決断の大きな助けになるはずです。

あなたがオーナーなら、どちらを選択しますか････
もちろん、リニューアルですよね？

なぜなら、
リニューアルによって「悲惨な10年」を回避することができます。
古い設備は取り換えか修繕されていますので、
これからかかる修繕費用は予定より少なく済むでしょう。

キャッシュフローも改善されました。

入居者の質も良くなる可能性が高いです。

資産価値も維持されます。

これらは全て、オーナーの説得材料として使えるトークです。

さて、簡易版と本格版のふたつのシミュレーションを紹介しました。
リニューアル企画案が優れているとしても
プレゼンテーションの際のシミュレーションに説得力が欠けると
オーナーの決断に迷いが生じます。
反対に説得力のあるシミュレーションは
オーナーの背中を力強く押すでしょう。

ひ 最後に、「賃料保証」の検討についてです。

あなたの提案に何らかの保証が付いていたら、
さらにオーナーの決断の手助けになる、という話です。
「そんなリスクなど負えない」と読むのを止める前に、
もう少し先までお付き合いください。

もし、そのまま「リニューアル企画案」と「見積書」を提出すると
オーナーから、こんな反応が返ってくることも予想できます。
「素晴らしい企画を有難う。
この工事を私の親戚の工務店にも見積もらせてもいいかな？」

「いや」とは言えませんね。
提案内容に特許などありませんので…

結果的に工事は他で行われ、
あなたは募集業者の一社に入れさせてもらった、
という結末もあるかもしれません。

こんな事態を防ぐ方法は、
特命で工事をもらう方法は、
「このリニューアルには賃料保証が付いています」
と言えることです。

これは、1万室以上を管理している、全国でも有名な賃貸管理業者さんの
「得意技」ですが、内容を紹介しましょう。

たとえば、一部屋で100万円のリニューアルを提案したとします。
募集賃料は5万円とします。
この場合、オーナーが元をとるのに20ヶ月が必要です。
そこで、
「当社が20ヶ月は賃料を保証します」
と提案します。
オーナーさんにしてみれば、20ヶ月の保証でリスクはゼロですから
断る理由はありません。

では、保証する管理会社のリスクはどうでしょうか。

条件は、 ・90％保証
・免責期間として工事完了から2ヶ月　　です。

まず特命工事なので、リフォーム利益を25％しっかりと取ります。
そうすると、保証する100万円に対して、
以下の金額がプールされていることになります。

・リフォーム利益　25万円 （100万円×0.25＝25万円）
・保証の差額　10万円　（保証するのは90％なので）
・募集時の手数料　5万円 　（仲介手数料か広告料）
合計で40万円がプールされているので、実際のリスクは60万円です。

つまり、免責期間の2ヶ月と
プールされた40万円を使い切る8ヶ月と
合計10ヶ月以内に部屋が決まれば「損はない」という計算です。

プールされた40万円÷保証する5万円＝8ヶ月

いかがでしょうか。
10ヶ月の募集期間を与えられることを「リスク」と捉えるかどうかの判断ですね。

ひ さて、3回にわたって「リニューアル企画の提案」について説明をいたしました。

管理物件を増やすときに
築年数の新しい、募集と管理が楽な物件を増やしたい、
と考えるのは誰でも同じです。

でも、そこにはライバルが多くひしめいています。
オーナーも特に困っていない場合が多いでしょう。
簡単に管理は取れません。

一方で、築20年を超えた物件のオーナーは立ち往生しています。
先行きに大きな不安を抱えていることでしょう。
だからといって、募集と管理が難しくなる築年数の古い物件を
そのままの状態で預かるのも考えものです。
リニューアルによって競争力を付けたところで
あなたの管理物件の仲間として迎え入れた方が
平均築年数も若返るし、募集と管理も楽になります。

ひ 困っている人がいる。
そのマーケットも広がっている。
放っておけば大手が持って行ってしまう。

指をくわえて見ているのは「勿体ない」と思います。
いかがでしょうか。

今年は、
管理戸数を〇〇戸増やすために
〇〇〇を実行しよう！
と決めてください。
〇〇は、出来るだけ具体的で「絞り込んだ」ものがいいです。