オーナーの７つのリスク　「空室編」

賃貸経営をするオーナーには、様々なリスクが待ち受けています。
オーナーが、それに気づいていれば良いのですが、
多くのオーナーは知らずに賃貸経営を始めています。
特に「地主系オーナー」さん達は、その傾向が強いと思います。
でも今、そのリスクに直面して「否が応でも」気付かされているところです。
しかし、明確な対処法が分からずに立ち往生しています。
そこで私たちの「出番」となるわけです。

まず、オーナーに「リスクの存在」に気付いてもらうことが第一歩です。
人間は「危機意識」を持たないと、現状から動こうとしないようですから。

次に、リスクに対処する手段を「企画」して「提案」して「説得」していかなければなりません。
説得するときの前提となるのが「オーナーの危機意識」であり、
それを後押しするのが「オーナーが得られる利益」だと思います。
これらを効果的にプレゼンする必要があります。

僕は、主なリスクを７つに分類しています。

一番目は、『空室のリスク』です。

今では誰もが知っている、賃貸経営の最大のリスク。
でも、20年前に始めたオーナーは、こんな大きなリスクになるとは知らなかったでしょう。
（僕も25年前頃に何棟もの収益物件の建築を勧めましたが、今日（こんにち）の空室状況は想像できませんでした）

いま、プロパティマネジメントに求められている最大の能力は、「空室を埋める」能力と言ってもいいと思います。
僕は研修で、
「名刺の肩書に『空室対策アドバイザー』と堂々と印刷したらどうですか」
と言っています。
名乗るのは自由ですが（国家資格ではないので）、それだけの「提案力」が必要です。
その「提案力」が求められているのです。

空室対策を企画するには、まず「オーナーの賃貸経営の目的」を把握することです。
「目的」が分からなかったら、
「目標」や「手段（空室対策）」を自信をもって示すことができません。
（ごく一般的な方向は示すことでできますし、
ほとんどの業者が「ごく一般的な方向」だけを示していると思います）

オーナーの賃貸経営の目的として
『賃貸経営で収益（キャッシュフロー）を稼ぎたい』
というのがあると思います。

「賃貸経営なのだから『収益を稼ぐ』ことが目的なのは当たり前」、という意見もあるでしょう。
確かにそうですが、その目的の強さが「いろいろ」だと思います。
「何が何でも収益を稼ぐのが一番の目的」なら、
「リニューアルに積極的に投資する」ことも必要でしょうし、
「一時的な収入を減らしても、中長期の収入を確保する」ことを選択することもあるでしょうし、
「場合によっては売却する」ことだってあるわけです。

「売却」について話が横道に逸れますが—————————-

売却しないと、本当に収益が稼げたのか、正確には分かりません。
極端な例ですが、
１億円で購入した収益不動産が、年間１千万円の純益（NOI）を生みだしたら、実質的な利回りは10％と評価されます。
5年間続けば5000万円の稼ぎとなります。
でも、5年後に売却するときキャップレート（資本還元比率）が上がって8000万円でしか買手がつかなかったら、
単純計算でも3000万円しか儲かっていないことになります。

実際には「時間の価値」を配慮するので、もっと「儲けた額」は減ります。
つまり「売ってみない」と、本当に儲かった額は分からないのです。

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このように、本当に「稼ぐのが一番」なら、
私たちは収益（収入と支出の差額）が最大になる方法をオーナーに提案することになります。

そのためには、現金を取り崩したり、借入れを増やしてでも、
投資していただく必要があるかもしれません。

一時的な収入減に目をつむってでも（3ヶ月以上のフリーレント等）、
入居者を確保する必要があるかもしれません。

なるべく費用をかけない現状維持で、
賃貸条件を緩和して入居者を確保することが最善策の場合もあるでしょう。

所有する収益不動産のひとつを売却して他の物件の借入金を返済して、
全体のキャッシュフローを改善することがベストの場合だって「ある」と思います。

しかし、これらの提案は、
特に地主系オーナーには受け入れてもらえない場合も多々あります。
きっと「そこまでしなくても･････」と言うでしょう。
そのオーナーさんには「稼ぐ」以外の「別の目的」があるのです。

次の賃貸経営の目的として
『税金対策』というのがあると思います。

特に「固定資産税」。
そして「相続税」。

僕らが提案させていただいていた地主さんの中には、
土地の固定資産税の支払いが年間数千万円という方が何人もいらっしゃいました。
特に「市街化区域内の農地の宅地並課税」が実施されたことから、
固定資産税を6分の1に軽減するために、アパートを建てた地主さんは多くいます。
ハウスメーカーも「それを狙って」アパート建築に力を注ぎました。

相続税についても、「貸家建付地」に対する評価減があります（大まかに2割程度）。
建物も固定資産税評価（さらに借家権分も差し引く）されるので、実際に要した額よりもかなり安く評価してくれます。
つまり、出て行った現金（あるいは増えた債務）より相続税上の評価が低いので、その分が課税額が下がる、という仕組みですね。

「それ」をやり過ぎて、先祖からの自宅を売るはめになったケースや、色々な失敗もあったようですが･････

この目的で賃貸経営を始めた方は、一番大きな「目的」は達成しているわけです。
もちろん「賃貸物件で稼ぐ」ことが「目的」ではない、とは言わないでしょうが、
「大がかりなリニューアルを行う」とか、「極端に賃貸条件を緩和する」までして、
「稼ぐ」ことに貪欲ではないでしょう。
まして売却など「もっての外」です。

この方たちには、この方たちに合った「空室対策」があるわけです。

今回のメルマガは、予想していたより「大作」になってしまいました。
この続きは、次回お送りします。