賃貸物件の防災を考える

今回は、「賃貸物件の防災」を考えましょう。
防災にも、「火災」や「台風被害」や「洪水」などがありますが、
今回は「地震」です。

「地震に対する備え」は、このメルマガで取り上げるつもりでした。
そのために整理していたデータが、地震直後に送らせていただいたメルマガに役に立ちました。

さて「地震」は、賃貸物件のオーナーにとって、避けられない大きなリスクです。

・財産を失うリスク
・借金だけ残るリスク
・修繕費用が多額にかかるリスク
・工作物責任を問われて、損害賠償責任を問われるリスク
などですね。

・万一、刑事事件になれば逮捕されるリスク　　もあります。

管理会社も、
管理責任を問われて、「損害賠償責任を問われるリスク」を負う可能性があります。
このリスクは「ゼロ」にしておきましょう。
オーナーのリスクは「ゼロ」に出来ませんが、管理会社はリスクを負うべきではありません。
管理契約の条項などを見直してください。

オーナーのリスクは、どれも発生すれば重大な損害をもたらします。
財産を失いかねませんし、保険では全てを補えません。
これほどのリスクが潜んでいるのに、なぜ、オーナーになるのでしょうか。

それは、「地震は起きないだろう」と思っているから　でしょうか。

余談ですが、
当分、「海辺の家」は売れない、と思います。
ついこの間「熱海港に近いリゾートマンション」のチラシを見ましたが、販売は苦しいでしょうね。
解約が相次ぐかもしれません。

でも、時間が経てば「海辺の家」も売れ始めるでしょう。
「喉元を過ぎると」忘れてしまうのが人間です。

今回の恐怖を「昨日のことのように」覚えていたら、怖くて一生海辺を走れません。

だから、オーナーが忘れないうちに、「地震対策」の提案をする機会です。

また話は逸れますが、
今回の地震の直後に、関東地方では、1階が潰れた東京都内のマンションのニュースが流れていました。
犠牲者が出たとは報道していなかったし、その後の事態が深刻だったので忘れ去られましたが、
あのマンションが賃貸マンションなら、オーナーは「工作物責任」を問われるでしょう。
なぜなら、背後にある、あまり新しくもない木造アパートが「ビクともしていない」のに、鉄筋コンクリートが倒壊しているのですから。
あきらかな「耐震性能不足」です。
オーナーに「耐震診断と耐震補強」の提言をしていない管理会社も責任を問われるかもしれません。

もうひとつ、今回の地震で、
賃貸物件ではないけど、東京町田の倉庫店舗「コストコ」の駐車場スロープが崩れて犠牲者が出ました。
下敷きになっていた男性は26時間ぶりに救出されましたが、その後亡くなりました。奥様も一緒に亡くなられてます。
駐車場スロープが「震度5弱」で倒壊したら、確実に「工作物責任」が問われます。
報道も、そこまで流してほしいですね。

オーナーへの提案の基本は「耐震診断」です。

すべての物件に「診断」を提案するわけではありません。
どんな物件を「診断」すべきか、
木造の場合は、下記の簡易診断が参考になります。

・建築時期は？1981年6月以降？
・大きな災害（地震・火災・水害など）に会ったことがある？
・傷んでいない？補修を適切にしてある？
・増築をした？
・基礎が傷んでいない？
・建物平面は長方形に近い形状？
・１階と２階の壁面が一致してる？
・大きな吹き抜けがある？（特にマンション）
・屋根の素材が重くない？
・壁の配置のバランスはとれてる？（4面に壁があるか等）
・１階の壁が少なくない？（1階にピロティがある等）

一つか二つの項目に該当するなら、診てもらった方がいいでしょう。
三つ以上に該当するなら心配ですね。

しかし、賃貸物件は有利なはずです。
元々、総２階で壁が多い設計ですから。

詳しくは、下記のサイトを参考にしてください。
社団法人日本建築士事務所協会連合会　http://www.njr.or.jp/

耐震診断も耐震補強も、経費に計上できるか減価償却に回せますから、税金対策となるオーナーもいらっしゃいます。

地域によって「耐震補強」の補助金制度もあるので、調べてみてください。

ただし、耐震診断・耐震補強工事は、費用をかけても「潜在賃料収入」は増えません。
（宣伝文句で「耐震補強済み」と謳えば、リーシングに有利になりますけど）
あくまでも「万一のリスクを減らす行為」であることを、忘れないことです。

そういう意味では「地震保険」も同じです。

オーナーが加入している火災保険にオプションとして、付け加えることが出来ます。

基本的な知識として、以下を抑えておいてください。

【補償限度額】
・主契約たる火災保険の保険金額の30～50%に相当する範囲内
・建物5,000万円、家財1,000万円
※限度額は、いずれかの低い方の価額になります。

【保険料】
・所在地（都道府県）と建物の構造により異なります。

例として、下記の4地域の保険料です。
宮城県　木造 12,700円　非木造　6,500円
東京都　木造 31,300円　非木造　16,900円
大阪府　木造 18,800円　非木造　10,500円
福岡県　木造 10,000円　非木造　5,000円
（1000万円あたり1年分の保険料）