賃貸経営の「正しい数値」を知って、経営状態の「是非を知る」ことは大切ですね。では「正しい数値」とは何でしょうか。
たとえば、目の前の「入室・空室」の状況だけ見て判断するのは「良くない」ことは分かると思います。では、確定申告のときに税理士さんが作成した「売上と経費と利益（損失）の数値」ならどうでしょう。
これも「結果」を見ているだけなので、「改善」に、なかなか結びつきにくい数字ですね。
「正しい数値」とは、それによって「問題点」が浮かび上がり、「改善すべき課題」が分かるようなもの、であるべきです。

まず、ご所有の賃貸物件が持つ能力を100％発揮したときの「理想の売上」を把握してください。
満室のまま1年間を維持したときの売上高です。現実にはなかなか実現しない数値ですね。
※新築時の数年はあるかもしれません。
でも、この数値は、オーナーの希望家賃で計算してはダメです。
例えば10戸のアパートで、平均80000円で募集していて、半分の部屋が半年以上空いていたら、
この物件の実力は80000円ではありません。おそらく70000円程度でしょう。
この実力家賃で100％稼働したときの年間売上を知ってください。
そして、賃貸経営の最初の画題は、この「総潜在賃料収入」を高め、維持すること、です。

この数字と、実際に家賃として入金のあった数字（実効総収入といいます）との差が「ロス」です。
ロスには、
・空室による損失
・値引きによる損失
・譲歩（ﾌﾘｰﾚﾝﾄ等）による損失
・未回収による損失 　等があります。
ロスが「どれくらい」発生しているか、を知ることは経営者として大事ですね。
そして「出来る限り」ロスを減らすことが「改善」につながります。
これまでの数値を年に換算して整理すると下のようになります。

総潜在賃料収 8,400,000円
・空室損
・値引き損 －2,100,000円
・譲歩損
・未回収損
実効総収入 　6,300,000円

※平均70000円で計算
※ロスは「総潜在賃料」の25％として計算しています。

次に賃貸経営をするために必要となる「運営費」を把握します。
運営費とは、
・税金（固定資産税 等）
・保険（火災保険、施設保険 等）
・管理手数料
・水道光熱費（共用部分）
・修繕費（資本的支出でないもの）
・設備保全費（定期点検費 等）
・リース代
・備品代
・事務代
・その他　　などです。
必要な運営費はかけなければなりませんが、下げることが可能なものは検討すべきです。
この「運営費」を差し引いて得た数値が、賃貸物件にとって最も重要な数値となります。この数値を「営業純利益」といいます。
ＮＯＩ（エヌオーアイ）と呼ばれ、不動産投資家が一番重要視する数値です。その物件の実力が表われている数値です。
「賃貸物件の価値を高める」とは「ＮＯＩ」を高めること、と言っても過言ではありません。
今までの数値を整理しました。

総潜在賃料収　 8,400,000円
・ロス　　　　－2,100,000円
実効総収入　　 6,300,000円
・運営費　　　－1,680,000円
営業純利益　　 4,620,000円
・負債支払額　－3,000,000円
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ　　　 1,620,000円

「ＮＯＩ」を高めるためには、もう一度繰り返しますが、
・物件の「潜在賃料」を高くする
物件を「住みやすく」「魅力のあるもの」とするための「あらゆる行為」で対処します。
・ロスをなくす
特に空室による損失をなくすために「長く住んでもらう」「早く埋める」ことに注力します。
・運営費を下げる
これについては、絶えず意識を持ち続けることが大事です。

最後にローン返済額（負債支払額）を引いた数値が「キャッシュフロー」となります。
返済額はオーナーの事情によって異なりますが、この「キャッシュフロー」を重視した経営は大事ですね。
このような数値を予算立てて、実際の数値と比べることによって、賃貸経営の「課題」が明確になってくるのです。
その課題を解決していくために、私達がお手伝いいたします。