「ベネフィット」をご存知ですか？

利益とか、便益とか　訳されています。
「オーナーにベネフィットを与える」というように使います。

そうなのです！
あなたの「プロパティマネジメント」は、
オーナーにどんな「ベネフィット」を与えるのでしょうか？

四国・松山市の「三福さん」では、
「入居率の高い、儲かる賃貸経営」をベネフィットとして与えているのです。
そのように、社長が決断したのですね。

私たちは「三福さん」に限らず、
様々な「タメになる話」を聞くことができています。
その中には、「ウチもこんなになりたい」という話もあるでしょう。
でも、誰もが「そのように」はなりませんね。

この、「知っていること」「やりたいこと」と「出来る」ことの間には
一体、何があるのでしょう。

どうしたら「それ」を乗り越えて「出来るように」なるのでしょうか。

その「ヒント」を見つけるのが今回のテーマです。

大事なことは、シンプルに２つ。

・「やるべき事」を決める
・それを徹底して「やる」

これだけです。

まず、「出来ない」理由の一番目は、「決めていない」こと　です。

管理を３００戸増やす、　と決めて、
そのために何よりも重要なのは「高い入居率」、　と決めて、
「高い入居率」のためには「企画力」、　と決めて、
その「企画」でオーナーを「口説く」こと、　と決める

こう決めれば、

どのように「企画力」を高めるか
どうやってオーナーを「口説く」か

というテーマが明確になってくるので、
最後には「やるべき事」に到達できます。

ここで大切なのは、
「やるべき事」に到達するまでのプロセスです。
どのような過程で決定されるか、ということです。

そのプロセスは会社によって異なりますね。
大きく分ければ２つでしょう。

・トップダウン（指示）型
・ボトムアップ（参加）型

「どちらの決め方がいい」ということはありません。
どちらにも長所と短所があるからです。

トップダウン型は“トップが決めて指示を出す”、というプロセスです。
この場合は、目標設定も、経過確認も、必要な指示も、
トップが前線に張り付いて声を出し続ける必要があります。
※「前線に張り付く」と言っても、トップがオーナー営業をするワケではない。

勝手な想像ですが、「三福さん」の社長は、このようなタイプではないでしょうか。

方針や指示は出すが、「細かなところは皆で決めて実行しろ」ではダメですね。

トップが決めて指示を出したなら、
トップが「声を出し続け」ないと、スタッフのモチベーションは続きません。
そもそも、「やるべき事」が全員の「腹に落ちて」いませんから。

ボトムアップ型は“スタッフ全員で決める”というプロセスです。
「やるべき事」を全員参加で決定します。

皆で決めたのだから行動できるはず、と思いますが、
なかなか「上手くいかない」のが実態です。

理由は、
・トップのようなリーダーシップがないと決められない
・「全員参加」と言いながら、実は多数が「参加していない」
・あとで「実は僕は同意していなかった」と言う「後出しジャンケン」がでる
・「高みの見物」をするスタッフもいる

「全員参加型」で上手くいくためには、
・目的と目標をトップが示し
・それを実現するための「やるべき事」を
・「本当に」スタッフ全員参加で決める
方法を採用することです。

「なぜ、管理を増やすのか」
「管理を増やすとどうなるのか」
について、トップがスタッフ全員に語って聞いてもらいます。

「そのために今年は３００戸増やそう」
という目標を、トップが掲げます。

そして「リーダー」を決めて、
全員が参加できる「方法」で、全員で「やるべき事」を決めます。

「全員参加型」で決定する、ひとつの方法を紹介しましょう。

※基本はブレインストーミングのルールを遵守します。

１．ミーティングテーマを明確にします
ブレストルールの確認
・否定しない
・何を言ってもオッケイ
・質より量

２．付箋に「ひとり３個以上のアイデア」を書きだします。
・１個だと「唯一の無難な答」しか書かない
・５個以上としても良い
・書き出した付箋を壁に貼っていく

３．リーダーがアイデアを、融合していきます。
・付箋を「同種のアイデア」ごとに分類していく
・全員に「前向き」な意見を求める
・新たなアイデアが出たら付箋に書き足す
・「後出しジャンケン」を許さない
・「高みの見物」を許さない

４．リーダーが「やるべき事」を決定していきます。
・目標達成のための「やるべき事」を複数決定
・項目ごとに「責任者」を指定
・項目ごとに「補助者」を指定
・項目ごとに「開始日」と「完了日」と「何をもって完了とするか」を決める
・決定事項を「模造紙」に書き込む

５．その場で作業を開始する
・ミーティングの最後の１時間は「実際に行動すること」
・準備でもいいから決定したことを「その場」から始める
・これによって、一番難しい「初動」を促す

トップが示した「目的」と「目標」を、
スタッフ全員が理解して、
全員参加で「やるべき事」を決めます。
決定事項には「責任者」と「完了日」が決まっていて、
最初の行動が、「その日から」始まっているのです。

こんな方法で、全員が納得した「やるべき事」を決める、
こんな方法もあります。

そして次は、
・それを徹底してやる

すでにスタッフ全員が「目的」や「目標」を理解して、
実現のための手段とスケジュールも「自ら」決めて走り出したのです。

マラソンで言えば、
あとは「チェックポイント」にトップかリーダーが立って、
旗を振ったり、水を補給したりを徹底すること、ではないでしょうか。
5kmごとの通過タイムを計って、必要な指示を出すことです。

具体的には、
「激励する」
「褒める」
「評価する」
「叱咤する」

「叱咤する」というと、
「なぜ出来ない？」「何が悪い？」と反応しがちですが、
「どうやったら出来る」「達成するために何をすればいい」と問いかける事が大事です。

そして、達成したり、目標の近くまで行けたら
褒めてあげてください。
みんなの前で評価する「場」を設けてください。

管理物件を年間３００戸、
ぜひ、増やしましょうよ。