賃貸管理だけで終わっては勿体ない

“賃貸管理”と“プロパティマネジメント”の大きな違いのひとつに、「その仕事をする目的」　があります。

賃貸管理の目的は、「賃貸物件の管理作業をする」こと、です。
その結果“管理料”や“関連収入”を得ることが出来ます。
この収入は経営に安定化をもたらします。

プロパティマネジメントの目的は「オーナーの資産を管理する」こと、です。
その結果“管理料”以外にも“資産活用の提案に伴う様々なフィー”を得ることが出来ます。

今日のテーマは「賃貸管理だけで終わっては勿体ない」です。

“様々なフィー（収入）”とは

たとえば「相続税の対策」。
この場合、私たちは税金の専門家ではありませんので、経験のある税理士を交えて、全体の構成を考える立場です。
亡くなる方の中で相続税が発生する割合は数パーセントに過ぎません。
しかし対象を賃貸物件のオーナーに限定すると、その数字は跳ね上がります。
賃貸物件のオーナーは、好むと好まずとに関わりなく、「相続税」を意識しないわけにはいかないのです。

私たち（私たちのブレーン）に知識があり、有効な対策を提案できるとオーナーが知れば、私たちを頼りにするでしょう。

相続税対策は、結果的に不動産の売却、購入、交換、建築等が伴うことが多いので、それが私たちの“様々なフィー（収入）”に繋がります。

ただし、
あくまでも“オーナーの資産を有効に管理する”のが目的であり、
“売らせたり”“建てさせる”のが目的ではありません。
ここが、ハウスメーカーやゼネコンとの違いです。
この「理念」がオーナーに理解していただければ、信頼性は更に高まるでしょう。

そのために「オーナーへの情報発信」は欠かせませんね。
毎月、「ニュースレター」を送る目的は「ここ」にあります。

「資産活用の提案」。
オーナーの“資産の価値を高める”とか“資産を増やす”ための提案活動です。

オーナーが土地を所有しているとして、
・将来のために「このまま」持ち続ける
・売却して「他の資産」に組み替える
・とりあえず駐車場として活用する
・他の不動産と交換する
・アパート、マンションを建てる
・テナントビルを建てる　　　等
選択肢が多くあります。

「資産を所有する」ことに対するオーナーの目的に合わせて、最善の方法を提案するわけです。

その際は5年～10年間にわたる「投資分析」が必要です。
１年間だけの「実質利回り」の予想を見ても正しい判断は出来ないからです。
複数年数にわたる予想を立てて、その間の「※実質的な収益」を算出する必要があります。

※「内部収益率=IRR」と言います。

このように書くと、
「それは、多くの土地を所有している資産家に限られたこと」と言うかもしれません。
「当社のオーナーには、そのような大資産家はいない」とも。

実は、そんなことはありません。
区分所有の一室のオーナーにも、“資産を増やす”提案をすることは出来ます。
中古の区分所有物件で、実質利回り8％以上を確保できるものは多くあります。

1000戸の管理物件に100人のオーナーがいる、とすれば、
その全てのオーナーは、「資産活用提案」の“見込み客”です。
「賃貸管理だけ」という「ネガネ」で見るのは「勿体ない」と思います。

ただし、「このオーナーから儲けさせてもらおう」と思ってはダメ、ですね。

このオーナーの資産を、どのようにしたら「価値を高めたり」「増やしたり」出来るかを真剣に考える、ことが要点だと思います。
そうすれば、その過程の中で、さまざまな“成功事例”や“スキル”が積み上がるはずです。

ある事例をお話します。
管理している月極駐車場のオーナーから突然、「土地を売却することにしたので来月で解約してほしい」と言われました。
「売却を考えている」とか、事前の相談は何もありませんでした。
オーナーはこの会社を「不動産会社」とは見ていなかったようです。
「アパート・駐車場の管理会社」と見ていたのです。
まさに、「アパート・駐車場の管理」に徹していたのですから、この会社の経営者も本望（？）かもしれません。

オーナーを、「賃貸管理させていただく」という目的だけで見るのは「勿体ない」ですね。
オーナーも不幸だと思います。

「資産価値を高めたい」「資産を増したい」と望まないオーナーは「いない」はずですから。