プロパティマネジメントとは

このサイトのタイトルにある「プロパティマネジメント」についてですが、
僕がすべてを語れるわけではなく、正直、勉強中です。
（資格も取ったばかりで、やっと本国から認証されたところです）

ただ、このサイトの主旨は
「賃貸管理」を捨てて、「プロパティマネジメント」に切り替えよう、というのではありません。
プロパティマネジメントの「良いところ」を、現在の賃貸管理に取り入れよう、という目的です。

一体、プロパティマネジメントと賃貸管理の、どこが違うのでしょうか。

プロパティマネジメントの定義をインターネットで検索してみました。

【ウィキペディア】では、
アセット・マネジメントから、受託して行う管理業務。　　と書いてあります。

【三菱地所】のサイトでは、
一言でいうと、不動産の価値を上げる仕事。

シンプルで解りやすいですね。

【コトバンク】というサイトだと、
その不動産から得る収益と不動産価値の最大化を図るもの。

言っている事は、三菱地所と同じです。

つまり、こういうことです。
アセットマネジャーも同じだと思いますが、
賃貸経営の目的や目標が明確な、
「プロの大家さん」や「不動産投資家」は、「プロパティマネジメント」を求めます。
理由は、
「プロパティマネジメント」が「収益を増やして」、
「資産価値を高めて」くれると期待できるからです。

「プロの大家さん」達にとって「それ」は必須です。
※　自分で勉強して運営している大家さんも多いと思います。
※　その場合は「現場作業」だけ不動産会社に依頼しますね。

私たちに賃貸管理を委託されている「大家さん」の多くは「アマチュア」なので、
賃貸経営の目的や目標も明確ではありません。
今月の、「営業純利益（NOI）」や「キャッシュフロー」の目標を持っていません。
語弊があるかもしれませんが、
私たちにとっては「やりやすい相手」です。

家を建てるときに、相手が中途半端に「建築の知識」があると、やりにくいですよね。

そんな大家さんは、「代行業務主体の管理」でも、今のところは満足（？）してくれています。

いつも思います。
「このまま続いてくれれば楽なのになぁ」と。
※　僕もこの年齢になって、新しい資格や未経験ゾーンに踏み込むのは面倒です。

でも、時代は流れるのでそうはいきません。
「現状維持、即ち脱落」なのですね。

アマチュアの「大家さん」も収益の悪化が進めば、
「売却」するか、「経費」を削るか、検討しないわけにはいかないでしょう。

私たちの「賃貸管理」も、経費削減の対象になるかもしれません。

ですから、
「収益を増やす（維持する）」、
「資産価値を高める」　という、
プロパティマネジメントの「良いところ」を、
現在の賃貸管理に取り入れていく必要があると思います。

それとは別の見方もあります。

「賃貸経営」に必要な業務を並べてみると、
１．建物設備のメンテナンス
２．テナント（入居者等）管理
３．リーシング（募集）活動
４．修繕計画の立案
５．リニューアルの提案
６．コスト管理
７．売却の提案
８．収益（計数）管理
などが挙げられます。

プロパティマネジメントの業務は、上記の全てをカバーしています。
「収益確保」や「価値を高める」ためには当然のことです。

それに対して、
私たちの「賃貸管理」がカバー出来ているのは「１」と「２」だけ、かもしれません。
「そんなバカな。少なくともリーシング（募集）はやっている」
と仰るかもしれませんが････。

プロパティマネジメントの「リーシング」は、「その物件の募集行為」を指します。
私たちの「リーシング」は、「自社物件も他社物件も」も決めることです。
少しスタンスが違います。

もちろん、
そこそこの立地に店舗を持って「集客」するなら、自社物件に限定せずに仲介すべきです。
ただし、それは「仲介部門」として分離して考えるべきですね。

プロパティマネジャーから見れば、
自社の「仲介部門」も他業者も、「その物件の募集行為」を助けてくれることにおいて「同じ」です。
「手数料と広告料」を、自社の「仲介部門」に渡すか、他業者に渡すかの決断の違いです。
「一日も早く部屋をうめる」ためなら、自社と他社の区別をつけるべきではありませんが、
それは、会社全体の収益を考えて「ルールを決める」ことでしょう。

そんな「細かな」ことは良いとして、
４から８の業務を、「どのように」取り入れていくか、が課題となります。

特に６.７.８.は、
「賃貸経営の計数管理の知識」　　と、
「オーナーさんの数値の実態の把握」　　　が必須となりますので、
「お勉強」と「オーナーの説得」が必要ですね。

これらのテーマを、今後のメルマガで、「順不同」で一緒に考えたいと思っています。

このサイトを
「現在の賃貸管理を続けていく中で役に立つ情報」　として捉えてもいいと思います。
あるいは、
「賃貸管理を“プロパティマネジメント化”していくためのノウハウ」
として受け取っていただいても良いと思います。

いずれにしても、賃貸管理を伸ばしていかなければなりません。
そのためには、
世の中で圧倒的に多い「アマチュアの大家さん」の支持を取り付けること、が大事です。

近隣の他業者が提供する「賃貸管理」に勝る「もの」を用意しましょう。
「プロパティマネジメント」は、大きな「ヒント」になるはずです。