最高裁で「敷引特約契約」を有効とする判決

3月24日に最高裁で「敷引特約契約」を有効とする判決が出ました。

京都地裁と大阪高裁で「有効」「無効」と判断が分かれていたのですが、最高裁は「敷引特約契約」を有効としました。最高裁で初めての「有効」判決です。

あらましは以下の通りです。
＜物件＞　京都市西京区の賃貸マンション（65.5平方メートル）
＜契約期間＞　平成18年8月21日～平成20年8月20日まで
＜条件等＞　賃料96,000円　保証金400,000円　更新料1ヶ月（2年ごと）
保証金は、契約締結から明渡しまでの経過年数に応じた額を控除して、その残額を返還する。
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経過年数　１年未満控除額１８万円
〃　　２年未満控除額２１万円
〃　　３年未満控除額２４万円
〃　　４年未満控除額２７万円
〃　　５年未満控除額３０万円
〃　　５年以上控除額３４万円
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控除金額のなかで、「経年変化・通常使用による損耗」を賄う、としました。

契約は平成20年4月30日に終了し，貸主は保証金から21万円を控除して，19万円を借主に返還しました。

借主は、「消費者契約法10条により無効である」と、21万円の返却を求めて裁判が開始されました。（よくあるパターンです）

消費者契約法10条は、前段と後段に分けて解釈されますね。
前段は「消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重するものであってはならない」
というもので、
後段は「民法に規定する基本原則，すなわち信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであってはならない」
というものだと思います。（法律の専門家ではないのですが････）

今回の判決で最高裁は、
前段部分は「賃借人の義務を加重する」と判断しましたが、後段部分で「敷引金の額が高額に過ぎるとはいえないので、消費者契約法10条により無効であるということはできない」として、この契約を「有効」としました。

貸主は21万円を返却しないで済んだし、裁判費用も借主が負担することになりました。
貸主側の大勝利です。

私たち賃貸管理会社は、今回の裁判で「なぜ勝てたのか」を知っておく必要があります。
もし敷金の「定額精算方式」を採用するなら、その条件を決めるのに「参考にする」必要があるからです。

そこで、最高裁が「有効」とした理由を要約してみましょう。
判決文を、僕なりに、整理してみました。

・賃貸借契約に「敷引特約」があり、借主も合意している、ということは、「賃料に補修費用は含まれていない」という点についても合意したと判断できる。
故に、「賃借人が補修費用を二重に負担している」とはならない。

・補修費用に充てる金額を一定とすることは，紛争を防止するといった観点から不合理なものとはいえず，敷引特約が「信義則に反している」ということにはならない。
・しかし、敷引金の額が高額過ぎる場合は，信義則に反するので，消費者契約法10条により無効となるとするのが相当である。
・本件は、契約締結から明渡しまでの経過年数に応じて18万円から34万円を控除する、というものであって，補修費用として想定される額を大きく超えるものとまではいえない。
また，賃料と比べても2倍弱から3.5倍強にとどまっているし，礼金等の一時金を支払う義務を負っていない。
・そうすると，本件の敷引金の額が高額過ぎると評価することはできず，本件特約が消費者契約法10条により無効であるということはできない。
となっています。

「敷引特約」がしっかりと記載されていて、
礼金等の一時金を徴収せず、
敷引の金額が賃料の2～3倍の範囲（契約期間に応じて）であれば、
最高裁の判例が採用される可能性が高い、ということでしょうか。

もちろん、契約賃料が近隣の相場と比べて妥当であることが必須なのは言うまでもありません。

今後、この判決の解説記事が各新聞に載りますので、
法律の専門家の意見を参考にしていきたいと思います。