「賃貸物件の収支予算」の書き方

今日は、オーナーに提出する「賃貸物件の収支予算」の書き方　です。

ご自身が、投資目的で賃貸物件を所有し、誰かに運用を任せている、という想定で読むと、
必要性が実感できるかもしれません。
そのとき、運用を任せた相手から欲しい報告は、「予算」と「実績」だと思います。
その数値の間に大きな「差異」があれば、その「理由」と「対処法」が聞きたいはず、です。

「予算」立てる意味のひとつは、
その結果「何を行動すべきか」が明確になること、と前回言いました。
逆に言うと、「挑戦すべき行動」が明確になるような「予算」の立て方が大事ですね。

では、「賃貸物件の収支予算」の必要な項目とその意味を説明しましょう。
（寝不足の方は用心して読んでください）
まず最初の項目は、「１．総潜在賃料収入」です。
その賃貸物件が「満室稼働」したときの収入総額です。

○満室で、○滞納が無くて、○相場の家賃が徴収できたとき、に実現する収入金額。
“高望み”した数字でなく、市場相場に照らした「実力」であることが重要です。
（少し格好つけると、ＧＰＩ（グロスポテンシャルインカム）と言います）

次の項目は、「２．損失となる項目」です。
・空室による損失
・値引きによる損失
・譲歩（フリーレント等）による損失
・未回収（滞納）による損失　　　などです。

賃貸経営をする上で避けて通ることのできない「ロス」ですね。
賃貸管理を任された「私たち」にとって、この「ロス」を抑えるのが腕の見せ所となるはずです。

「１．総潜在賃料収入」から「２．損失となる項目」を差し引くと、
次の項目である「３．実効総収入」が出ます。
これが、オーナーの実際の収入金額です。
税理士さんが把握している数値ですね。

「予算」の一番上の数値が、ここからスタートしてはいけません
なぜなら、
この数値で始まると、「ロスを如何に抑えるか」という「行動目標」が炙り出されなくなります。
単に、結果だけ見るのなら「予算」は不要ですから。

「実効総収入」とは、
賃貸管理を任された者（私たち）が、「空室」や「値引き」や「滞納」と戦って、結果得ることが出来た「成果」でなければなりません。
ここに、「予算」を立てる意味があります。
（再び格好つけると、ＥＧＩ（エフェクティブグロスインカム）と言います）

次の項目は、「４．運営費」です。
賃貸経営をする上で発生する「経費項目」ですね。
どんなものがあるか、というと
・税金（固定資産税等）
・保険（火災保険、施設保険等）
・管理手数料（私たちがいただくもの）
・水道光熱費（共用部分）
・修繕費（資本的支出とならないもの）
・設備保全費（定期点検費等）
・リース代
・備品代
・事務代
・その他　　など。

これらの経費を負担するのは賃貸経営の宿命です。
でも、「効果を下げず」に経費を減らす努力は必要です。

「３．実効総収入」から「４．運営費」を差し引くと、
次の項目である「５．営業純利益」が出ます。
（みたび格好つけると、ＮＯＩ（ネットオペレーティングインカム）と言います）

この「ＮＯＩ」は、不動産投資やファンドの用語でよく出るので、覚えていても無駄ではありません。
オーナーの物件の「実力」がこの数値に表れます。
この数値を「総投資金額」で割ったものが「実質利回り」となるのです。
賃貸経営は、この「ＮＯＩ」を「いかに増やすか」を目指すこと、と言っても過言ではありません。

次の項目は、「６．年間負債支払額」です。
ローン支払額のことです。
「金利」だけでなく「元金」も含めます。

最後に、「５．営業純利益」から「６．年間負債支払額」を差し引くと、
「７．キャッシュフロー（税引き前）」が出ます。
実際に手元に残る「現金」のことですね。

多くのオーナーは「ローン」を抱えているので、
「予算」の最終的な目標は、「キャッシュフローをいかに残すか」ということになります。

ここから、オーナーの事情（他の所得や負債など）に応じて所得税・住民税等が課されます。
所得税等の計算はオーナーの事情によって異なりますので、「収支予算」では踏み込みません。

ここまでの展開を表にしましたので、見て下さい。
https://www.geonetwork.co.jp/downloads/2011.0307.pdf

さて、難しい項目を並べ立てたので、ここまで読み進んだ人は、半分もいないかもしれない。

これらの「数値の入った項目群」の「予算」から、私たちは「どんな行動」を見いだせば良いのでしょうか。

まず、「ロス」を如何に抑えるか、という行動が起こせます。

「空室」「値引き」「譲歩」「未回収」の４つのロスです。

たとえば「予算」で年間平均ロス率を15％と計算したときに、
「その範囲で収まっているか」を常に注視して、
「もっとロス率を改善できないか」と努力できます。

次に、「運営費」を下げるために改善策はないか、と考えることが出来ます。

運営費の項目ごとに「見直し」や「変更」を検討できます。
例えば、「業者を変える」とか、「長持ちする電球を採用する」とか、、、です。