取り壊した時に評価が下される
今回は「築２０年以上の物件」に対する心構えについて、考えたいと思います。 賃貸建物の一生を３０年とすると、最初の１０年は、空室も家賃の値下がりも心配なく、メンテナンスにも費用が「ほ…
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オーナー向けのメッセージ
空室対策の相談事例
あるオーナーさんの空室対策の相談事例を紹介させていただきます。築１５年で４７㎡の２ＤＫのマンションです。２ＤＫにしては「広め」ということもあり、そこそこの人気もあったようです。しか…
「消費税率アップについて」
司会 今月は消費税についてです。すでに再来年（２０１４年）４月から８％に、その翌年（２０１５年）１０月から１０％に増税されることが決まりました。皆さんの賃貸経営にどんな影響あります…
カスタマイズ賃貸について
司会 本日は「カスタマイズ賃貸」について、オーナーである皆さんの意見をお聞かせください。 Ｓ まず「カスタマイズ賃貸」の定義って何ですか？ Ｈ たとえば壁のクロスですが、 賃貸物件…
あるオーナーからの相談事例
地方の「あるオーナーさん」から、アパート建築について相談を受けました。ハウスメーカーから建築提案を受けているのですが、「割に合うどうか意見が聞きたい」というのです。 ご一緒に考えて…
オーナー座談会 「定期借家契約を考える」
司会 定期借家契約は２００３年３月から施行された制度ですが、居住用の賃貸借契約においては浸透していません。 本日は、オーナーさんの立場で、この制度をどのように考えていらっしゃるか、…
空室対策の処方箋とは？
なかなか空室が埋まらないオーナーさんへのアンケート結果を見ると、 「任せている不動産業者が何も提案してくれない」という答えが上位にありました。多分その理由は、提案しても、一度断られ…
アパートや賃貸マンションでの孤独死
アパートや賃貸マンションでの「孤独死」がニュースになっています。最近のケースを、いくつか挙げてみましょう。 ２月２０日に、さいたま市のアパートで、６０代の夫婦と３０代の息子の一家３…
判断に迷った時の「指標」とは？
築20年を超えた物件のリニューアルを考えたとします。 20年前の物件は、間取りも設備も、今の借主の要望に合っていません。 たとえば、間取ひとつ考えてみても、20年前は2DKといえば…
繁忙期間中に満室にするには
賃貸募集の繁忙期の真っ最中です。 この短い期間に必要な「空室対策のためのチェック」を考えましょう。 １月から３月までの繁忙期は、以前は強気で攻める期間でした。 つまり、なるべく高め…
賃貸経営に投資分析の知識は必要？
賃貸物件を経営する目的はいろいろとありますが、例外なく共通している目的は、「所有不動産の収益を最も多くすること」と、 「所有不動産の価値を最も高くすること」、でしょう。 そのための…
賃貸経営の数値の正しい見方
賃貸経営の「正しい数値」を知って、経営状態の「是非を知る」ことは大切ですね。では「正しい数値」とは何でしょうか。 たとえば、目の前の「入室・空室」の状況だけ見て判断するのは「良くな…
来るべきに備えて
いきなりですが、人生を「３つの時代」に分けて考えてみました。 ひとつめは、 「誕生～25歳までの時代」 一口に言えば成長の時代です。可能性がみなぎっていますね。 ふたつめは、 「2…
物件を維持するための予防メンテナンス
建物の30年間のメンテナンスを考えると、賃貸経営においては、築20年以降の運営を「どう考えておくか」が極めて重要な事が分かります。 人間で言うと60歳から「どう生きるか」でしょうか…
賃貸経営で考慮すべき５つのポイント
賃貸経営で検討すべきテーマを５つ紹介いたします。 少しタイトルが過激（？）かもしれませんが････ ①借主を選ぼう！？ こう書くと、「部屋が決まらないで困ってるのに、お客さんを“選…
賃貸経営の「目的」を明確にして、そのための「手段」を考える
オーナーさんが賃貸物件を所有する「目的」は、人によって異なるはずです。 次の中で“当てはまる”ものはありますか？ 「所有していること」が目的 資産には“金融資産”と“不動産資産”が…
賃貸管理会社の登録制度、オーナーに関係ある？ない？
国土交通省は３月３日、今秋にも施行される見込みの「賃貸管理業者の登録制度」の内容を明らかにしました。 この制度は、オーナーの賃貸経営にどのように関係してくるでしょう。 世の中の様々…
築２０年の木造アパート、売りたい人買いたい人
「築年数が20年を過ぎた木造アパートの売り物件があったら紹介してほしい。購入したいので。」という人がいます。その方は、自信を持って年間に何棟も購入しています。何年後かには売却する、…
オーナーの財務上のリスクについて
財務上のリスクとは 財務上のリスクとは難しい表現ですが、つまり「予定通りの収益が出るか」、「極端に悪化しないか」というリスクです。 健全な賃貸経営を続けるためには、賃貸収入から、必…
賃貸物件がもたらすオーナーのリスク②
その痛ましい事故は、 2006年6月3日午後7時20分ごろ、港区芝の公共住宅(23階建て)で起きました。 当時、高校2年の男子が1階からエレベーターに乗り、12階で自転車にまたがっ…
