賃貸倶楽部２１ > オーナー対談（春の繁忙期に向けて）
司会 いよいよ春の繁忙期といいますか、一年で一番賃貸の需要が多い季節になります。皆さんは何か対策など立てておられるのでしょうか。
Ａ 僕は、所有している物件が二つで、全然違う対策を立てています。ひとつは、築年数も10年未満で比較的競争力があると思うので強気の条件設定で募集をお願いしています。
司会 強気の条件とは？
Ａ ２４戸のうち１戸が1月に、もうひとつが３月初めに空くのですが、家賃を3,000円上げて礼金も2ヶ月分としています。
Ｄ 家賃の値上げとは強気ですね。礼金も2ヶ月ですか。
私の所では礼金をゼロにしてほしい、と不動産会社から言われているのに。
Ａ この部屋はふたつとも入居中にウォシュレットやTV付きインタホンを付けましたので付加価値が上がっているのです。ですから3,000円程度の値上げは問題ないと思います。加えて入居希望者の多い時期ですから、礼金2ヶ月にしても決まるだろうと思っています。
Ｇ なぜ、入居中に設備を付けたのですか？
Ａ このマンションは2年ごとの更新の都度に希望する設備を付けてあげることになっているのです。もちろん予算制限はありますが。
Ｇ へぇー。 どんな設備です？
Ａ ウォシュレットやTV付きインタホンの他に、浴室乾燥機や畳の表替えやルームクリーニングなどですね。この部屋の付加価値を高めるものに限定しています。自転車や他のものを差し上げることはしません。
Ｍ 費用の負担が馬鹿にならないでしょ。
Ａ 更新料をもらっていますから。不動産業者に半分は事務手数料として払いますから、残額が予算の範囲という感じですね。
でも、これ結局、ぼくの物件の付加価値が上がっているんですよ。だから次に募集するときに家賃を上げられる。少なくとも下げなくても済みます。
Ｇ 僕などは、不動産業者の薦めもあるけど、決まらなければ家賃を下げる方が簡単に思ってしまいますね。
Ａ 家賃を下げると言うことは、その不動産からの収入が減る、ということですから、結局は不動産の価値を下げることになるのです。
僕は所有している賃貸住宅を売ってキャピタルゲインを得たいとも思っているので、不動産の価値を下げたくないです。つまり家賃収入を下げるより、適正に投資して増やすか維持したいです。
Ｍ 僕は親から譲り受けた土地にマンションを建てたので、所有物件を売るという発想はないけど、でも売ると仮定して、その価値を下げない、というのは大切ですよね。そういう考えがなかったな。
Ｄ 価値を下げなくするには、その不動産からあがる収入を下げない、と言うことですね。あるいは増やすことを考える、と。収益還元法でいけばそういうことだ。
司会 全然違うという、もうひとつの物件は？
Ａ 築年数が30年を過ぎている木造アパートです。ここも二部屋空いてますが、礼金も敷金も更新料もなし、という条件で募集します。
Ｇ さっきの物件とは極端に違いますね。
Ａ この物件は競争力という点では勝てないので、３月中に部屋を埋めたいのです。しかし家賃は下げたくないので初期費用をなくしました。不動産業者に支払う広告料も2ヶ月分までは出すつもりです。そうすれば入居者さんには「手数料ゼロ」で募集できるそうですから。
Ｄ 徹底してますね。3月中に決める、ということと家賃は下げたくない、という２点ですね。
Ａ ええ、でも3月初めの時点で決まってなかったら、家賃の値下げにも応じるつもりです。業者には言ってませんが････。何よりも繁忙期中に決めるのを最優先に考えています。
Ｍ 繁忙期を過ぎてしまうとお客さんが減るので、家賃相場が下がり気味になりますからね。確かに、あらゆる手を尽くしてこの時期に部屋を決めないといけませんね。
司会 さきほど、3月に退室の予定があると仰ってましたが、この時点（12月）で3月の退室予定が入っているのですか？
Ａ ええ。3月の退室の場合は募集期間があまり取れないので、12月か1月のうちに退室予定がないかどうかを、全室に聞いてもらっています。そうすれば早めに募集体制がとれるので、この期間内に決めやすいのです。
司会 他にはございますか。
Ｄ うちのマンションの近くに、同じような間取りの賃貸マンション計画があって、9月着工3月半ば完成の予定だったのですが、着工が遅れてこの時期に間に合わなくなったそうです。
お陰でうちのマンションの募集も強気の条件設定にしようと思いました、Ａさんの話を聞いて。
Ｇ それはラッキーですが、なんで着工が遅れたのですか？
Ｄ 建築確認を提出するのに2ヶ月も手間取ったそうです。その確認審査が下りるのにも時間がかかって。
Ｍ ああ、構造偽装問題を受けて法律が改正されたからですね。前年より着工が40％も減っていると書いてありました。
Ｇ なるほど、こんなところにも影響が出ているのですね。
Ｄ ともかく需要の多いこの時期に、空室は全て埋められるような作戦を立てなくてはいけませんね。
司会 本日は、有り難うございました。
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