 「内容証明の効果的活用法」今回は、滞納トラブル解決のために、内容証明の効果的活用法を述べていきます。 ①内容証明を効果的に利用する 内容証明は、通知書の内容と、いつ相手方に出したかを公的機関（郵便局）が公的に証明（5年間）してくれる制度です。 電話等で、いくら賃料の請求をしても支払われない場合に、内容証明を出すことで、相手方が「これは、ただごとではない」と思い、直ちに支払うケースがよくあります。 内容証明で、相手方の心理に働きかけること、すなわち、「このまま支払わないと裁判になるかもしれない」「このままだと部屋を出ていかなければならないかもしれない」等、相手方をこのような心理的状況にさせることがポイントです。 そして、内容証明を出しすぎても、「慣れてしまう」ことがよくありますので、内容証明の送付は、「催告通知書」「契約解除予告付通知書」「明渡通知書」の3回くらいが目安になります。その後、支払う意思が見られないときは、明け渡し交渉に入るか、法的手続きをすることになります。 非常習（うっかり型）滞納者に関しては、2カ月目に入った時点で、「催告通知書」を本人と連帯保証人の両方に送付することです。 連帯保証人にも、同文の内容証明を送付することがポイントです。連帯保証人は、賃貸人に対して、債務履行の責任を負い、賃貸人から請求されれば、直ちに弁済しなければならない法的義務があります。そのため、連帯保証人にも内容証明を送付することが、滞納トラブル解決のポイントになります。 ここでひとつ注意することがありますが、滞納者本人が内容証明を故意に受け取らなかった場合は、どうしたら良いのでしょうか。 滞納者は、内容証明を受け取ると自分が不利になると思っている場合が多く、それとなく感じ取って郵便局の再配達を拒否するケースがあります。 この場合、戻ってきた内容証明を普通郵便で出すか、持参して本人に直接渡す必要があります。返送されないことで、万一訴訟になったとき、本人が受け取ったことが証明されるはずです。 ②内容証明の書き方 内容証明は、相手方に心理的なプレッシャーを与えることが大きな目的になりますが、法的事項（訴訟になったとき必要事項が記載されていること）が明記されていることも重要です。 (1)通知人の当事者適格を明らかにする。 「通知人は、貴殿が、平成00年00月00日付賃借した後記物件の貸主（貸主の管理会社）である」というように、通知人が賃貸人としての権限があることを明記します。 単に仲介業者が、通知人として内容証明を出しても権限がないので、何の法的効力も生じません。貸主の管理会社が通知人となる場合、必ず賃貸人の住所・氏名を併記します。 (2)現在の滞納金額を示して、相手方に支払い義務を自覚させる。 「貴殿は、平成00年00月00日から、平成00年00月00日まで00カ月分賃料総額金00万円の支払いがありません」というように、滞納者に金額と滞納事実を自覚・認知させます。 (3)契約違反行為であることを記載する。 「賃料の未払いは、本契約第00条に違反する行為である」。というように、違反行為である旨を記載する。 (4)滞納賃料の請求を記載する。 「つきましては、平成00年00月00日までに、右滞納賃料全額を後記口座に振り込んで支払うよう請求する」というように、支払期日を必ず記載します。 (5)契約解除の意思表示を記載。 「期日以内に滞納額全額の支払いがない場合、本契約第00条ならびに民法の規定に基づき、前期期日をもって契約解除する」というように、賃料の支払いがない場合は、一定期間経過後契約解除する旨記載します。 催告なしの解除は、特別の場合（夜逃げなど滞納者との著しい信頼関係の破壊があったとき）以外は、民法上有効となりません。また、催告してから相当期間（おおむね10日間）を経過しなければ、滞納による賃貸借契約の解除はできませんので注意が必要です。 (6)物件の明け渡しを通告する。 「本契約を解除したときは、貴殿は、解除期日より起算して、10日間以内に、本物件を原状に復して通知人に明け渡すよう請求する」というように、物件を明け渡さなければならないことを自覚させます。 (7)法的措置をほのめかす。 「なお、契約解除された後、貴殿が直ちに本物件を通知人に明け渡さない場合は法的措置をとる所存である」というように、いかにも直ちに法的措置をとる意向であることを明記します。 もし、滞納者の勤務先（住所・名称）が分かっている場合、債務名義（判決・和解）をとって、給料債権を差し押さえることも可能ですから、「なお、貴殿が前記期日までに債務の履行なき場合は、貴殿の給料債権を差し押さえる所存であります」というような文章にします。 (8)相手方の要望を聞く余地を残す。 相手方の要望を聞いて、交渉の場を設けたい場合は、「貴殿において、何らかの要望があれば、通知人まで連絡下さい」とします。 ③内容証明は、裁判所内郵便局から送付する 内容証明は、各地域の本局郵便局から送付することが多いのですが、裁判所内郵便局から出す方法も相手方に心理的プレッシャーを与え有効です。 霞ヶ関の地方裁判所の地下1階に郵便局があり、そこで内容証明を送付すると、内容証明の余白に「高等裁判所内郵便局」というゴム印が押印されます。すると、相手方とすれば、「裁判になったら大変だ」「強制執行になるかもしれない」というように、あたかも大変なことになりかねないという印象を抱かせることで、心理的プレッシャーは絶大となります。 ④人情に訴える よっぽどの悪人でない限り、内容証明を受け取って、何とも思わない人はいないと言えます。そこで、内容証明に、法的必要事項のほかに、滞納者の心を動かす文面を多少加えることで、効果的な内容証明になってきます。 たとえば、「ご両親から、貴殿は大変正義感が強い方とお聞きしていますから、今回の件に関しては、前向きに善処してくれるものと信じております」というように、相手方が「心を動かす」ような文面を加えることで、効果的な内容証明になります。 ⑤内容証明送付後、電話または訪問する 内容証明は、滞納トラブルを解決するためのステップであり、また解決への道筋を開く突破口でもあり、送付した後に、本格的な交渉が姶まることを認識しておいてください。 送付後に、滞納者本人、連帯保証人それぞれに電話し、その後訪問して、相手方と直接話し合い、相手方の状況（支払い能力を判断）を把握します。併せて、相手方が滞納賃料を一括または分割で支払いできるか、または物件の明け渡しを迫った方がよいかなどを判断します。 北区のマンション情報 |