賃貸住宅のトラブル防止策を考える�G   今回から具体的な紛争解決方法を考えたいと思います。 貸し主と借り主の事案として多いのが「賃料を下げてほしい」「いや、値上げしたい」という、いわゆる増減額請求の問題です。 　賃料の増減は、貸し主と借り主の利害が真っ向から対立するところです。借地借家法第32条（借賃増減請求権）で、 �@土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減。 �A土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済情勢の変動。 �B近傍同種の建物の賃料に比較して不相当となったとき。 　以上3点に該当するときは、一定期間賃料を増額しないという特約がある場合以外は、契約の条件にかかわらず、賃料の増減を請求することができる、と定めています。 　賃料増額を請求して裁判を起こした場合、裁判所は、不動産鑑定士に賃料の鑑定をさせ、これを和解や判決の参考にします。 　この鑑定の中で、賃料決定の要素としての算定方法に採用されるのが「利回り法」です。つまり、当該土地建物を投資物件とみなして、現在の価値に「運用利率」を乗じた金額を、相当の賃料とするのです。 　これと並行して、「賃貸事例の比較法」、つまり他の近隣の賃貸事例から、事情や時点の修正を加えて、適当な賃料を算出します。 　さらに、「スライド法」が使われます。現在の賃料で契約した時点から今日に至るまでの間に、物価、地価、所得水準などが、どれだけ変動したかを勘案して、賃料をいくら上げたらよいか、下げるのが相当かを決めます。 　裁判所の判断は、これらの鑑定結果をどのように使うかに係りますが、一定しません。例えば、スライド法の立場からは、昨今の物価や地価、所得水準などの動向からすれば、賃料は下げるのが相当であることになりますが、もしも、この賃料が周辺の賃貸事例よりかなり低い場合は、むしろ賃料を引き上げるのが相当だ、と判断される可能性があります。裁判所は、これらを総合的に判断することになります。 賃料値上げの開始時期 　これは、貸し主が借り主に「いつから値上げする」と言った「いつ」から値上げの効果が生じます。従って、値上げの通知には、「いつから」を明確に記載することが大切です。 　値上げの合意に達していない場合でも、貸し主から、一方的に値上げの通知を発する必要があります。後日、合意に達したり、裁判所の和解や判決においても、値上げの開始時期は、原則的に貸し主から通知した値上げ開始の日となります。例えば、裁判で、平成13年1月1日から賃料を10万円から11万円に引き上げる主張が認められれば、判決が平成14年4月10日に出されたとしても、平成13年1月1日に遡って賃料値上げをすることになります。 　この賃料値上げの通知は、口頭でもよいのですが、すんなり合意に達する見込みが薄いのが通常ですから、文書によるのが一般的です。交渉が難航する可能性が高い場合は、配達証明付き内容証明郵便を利用するべきです。 賃料値上げの手続き 　通知をしたが合意に達することができない場合は、裁判所に判断を仰ぐことになります。 　賃料の増減に関する訴訟は、民事調停法の規定によって、まず簡易裁判所に調停の申立てをしなければなりません。これを「調停前置主義」といいます。 　調停は、物件の所在地を管轄する簡易裁判所に申し立てますが、弁護士に依頼しなくてもできます。 　調停は、話し合いの場ですから、裁判官と裁判所が選任する調停委員、通常2名が間に入って、貸し主と借り主双方の主張を聞き、間を取り持つ形で進められます。合意に達すれば調停が整うことになりますが、双方が譲り合わなければ調停は不調となり、後は訴訟を提起することになります。 　調停は、1か月に1回程度の期日設定ですから、通常、調停の結論がでるまでは、3か月くらいかかります。訴訟の場合では、通常は、1年程度はかかるものとみなければなりません。 　そのための費用と労力を考えると、訴訟まで進めるのは経済的とはいえません。当事者同士の任意の話し合いか調停までで結論を得るのがよいでしょう。 　賃貸借契約に「賃料を2年毎に5％増額する」といったスライド条項つまり自動増額条項が定められている場合があります。原則的には有効ですが、その増額の程度があまりに大きいと、つまり著しく不相当な増額であると、その増額条項自体の効力が否定される可能性があります。昨今の右肩下がりの賃料相場の動向から十分に注意をする必要があります。 （つづく） 海老名市の不動産はセンチュリー21ヒロコーポレーション