 ｢空室対策を考える～家賃の値下げと財務体質のリストラ～｣ 家賃が市場に合っていない 家賃設定が適正でないために空室を抱えているケースも見受けられます。オーナーとすれば、建設したときにはまさか家賃が下がることは考えもしなかったでしょう。相続税対策だからと目一杯借金をして建てたようなケースでは、家賃を下げれば月々の返済ができなくなる場合もあります。特にバブルの頃に建設した物件は、建築費も金利も高かったので月々の返済額も高く、なかなか家賃値下げに踏み切れずに空室を抱えているケースが目立ちます。 しかし、お客様からすればオーナーの懐事情はあまり関係ない、というのが事実です。新築で設備もよく、家賃も手頃な物件が出れば、躊躇なく引っ越しをするでしょう。これからは「家賃は利用者が決める時代」になりつつある、ということを考える必要があります。空室期間が3ケ月を経過したら家賃の改定を考えるべきでしょう。オーナーは管理会社の声をしっかり聞き、実際にお客様を案内をする現場の担当者の意見に、耳を傾けるべきでしょう。 何が原因でお客様が入らないのか。設備や間取りに問題があれば、それに対応しますが、すばり「家賃が高い」となれば、考え直さなければなりません。3ヶ月間、お客様が決まらないのは家賃が市場に合っていないから、という可能性も高いと思います。 5,000円の値引きと2ヶ月分の空室の損得 経営という視点から、家賃を下げた場合と空室を抱えるリスクを比較検討してみるべきです。オーナーは数字に強くあるべきです。たとえば、「月額5,000円も下げるのですか？」、「それでなければ決まりません」、「5,000円の値引きには応じません」となると結局10万円の家賃のまま空室が2ヶ月続くとすれば、20万円の損失になります。その損失は永久に取り返す事は出来ません。 しかし5,000円値引きすれば損失は1年間で6万円、2年で12万円です。家賃9万5,000円で決まれば、2ヶ月で9万5,000円×2ヶ月＝19万円の家賃が入ります。空室による機会損失は大きいのです。値引きをしたら、他の部屋も下げることになるという不安がオーナーにはあります。さらに賃貸借契約の期間内に申し出てくるお客様がいるかも知れませんが、通常は更新時で改定されます。 しかし、家賃の「時価」が95,000円であれば、それも仕方がないことでしょう。空室の状態ほどアパート経営で致命的なことはありません。アパート管理、既存のお客様にとっても良い環境とは言えません。 家賃値下げのタイミンクも重要 お客様が来て「部屋は気に入ったけれどもう少し家賃を下げてもらえないだろうか」という要望が出たとします。家賃の値下げに対して業者とオーナーが事前になんの取り決めをしていない場合は、担当者はオーナーの了解を得るまで、お客様への答えを保留することになります。この返事の遅れで優良なお客様を逃すケースも少なくありません。 常に連絡がつくようにして即答できるようにしておいたり、事前に値下げ幅について業者と取り決めをしておくとよいでしょう。インターネットでいくらでも物件を探せる時代ですから、反応が遅ければお客様の関心は次に移り、永久にチャンスを逃しまうことにもなりかねません。お客様は多くの物件の中からオーナーの部屋を選んでいます。引越しされるお客様にとって時間は大切です。そして、部屋を決めるための情報量は以前と比べれば、お客様は圧倒的に多く持っています。 借入金の返済を行う 財務体質を見直すことによって、家賃を下げることができます。たとえば、建設ローンの借り換えや預貯金による繰り上げ返済、他の資産の売却による繰り上げ返済などを行なって、月々の返済額を下げるといった方法がそれです。たとえば、5,000万円の借入金があるオーナーが金利年3％で借りたとします。(5,000万円×3％)で借入金利は年間150万円です。預金が1億円ありますが、現在の預金金利は限りなくゼロに近い状態です。もし返済すれば150万円の借入金利の支払いは無くなります。「金利は経費になり、節税になる」と言っても、現実の節税は次の通りにしかなりません。 オーナーの所得税の税率が30％であれば、150万円×30％＝45万円だけです。手元に残るお金は150万円－45万円＝105万円です。返済することにより、実質の手取りは年間100万円以上です。しかも、これが10年～20年と続きます。ひとつの決断と実行で収益構造が転換できるのです。 資産の組み換えによる借入金返済 借入金体質の脱却は預金の取り崩しだけではありません。オーナーは自分の財産の棚卸しをして、収益力の低い財産を処分して、借入金返済に取り組んでみてはいかがでしょうか。 ①有価証券の売却 ②貸地の売却 収益力(地代)が低く、採算が悪いので、金額にこだわらず借地人に売却し、その資金で借入金を返済します。 ⑨他の土地に定期借地権を設定して保証金を得る ④別荘の売却 不要、不急の財産で且つ金喰い虫状態であれば、これも金額にこだわらずに売却します。 ⑤ゴルフ会員権 上記の例を参考にして、借入金返済、いわば財務体質のリストラを考えてみて下さい。 明石市の不動産情報 |