 ｢更に増える家賃滞納をなくそう｣空室の増加が大家さんの一番の悩みであることは変わりありませんが、もうひとつ、最近大家さんの悩みのタネなのが賃料の滞納です。何ヶ月も賃料を滞納するケースはごく希とはいえ、いったんコトが起きると後の処理が実に面倒です。１日でも支払いが遅れたら、すぐに手を打ちましょう。 １日でも遅れたら毅然と督促する 家賃の支払日は契約書できちんと定められています。借家人がたとえ１日でもこの支払日に遅れれば立派な契約違反です。まずこのところをしっかりと確認しておきたいものです。 契約違反なのだから、支払いの遅れが常習化したり、未払いの状態が長く続いたりすることがあれば、裁判などの法的手段に訴えて「差し押さえ」や「契約解除」「部屋の明け渡し請求」などの方法で解決できます。法的手段に訴える際、肝心なのは、「滞納が続いていて」「繰り返し督促している」にもかかわらず「支払いがない」ことを客観的に証明することです。 「配達証明付き内容証明郵便」できちんと催告書や契約解除通告書を借り主に送付しておくことが大事です。 法的手続より話し合いの方が早い ただ、契約違反だからといって、どんなケースでも「差し押さえ」「契約解除」「部屋の明け渡し」などが認められる（裁判で勝訴する）わけではありません。ポイントは「どれくらいの期間、滞納したか」と「借家人に大家さんとの信頼関係を損なうような行為があったかどうか」です。 居留守を使ったり、支払う約束を繰り返し破るなど悪質なケースは、滞納期間が短くても貸主が勝訴する例もありますが、生活に困っているなど払いたくても払えない場合などは６カ月以上の滞納でも、「契約解除」「明け渡し」が認められないこともあります。 問題は、仮に裁判で勝てたとしても、それにかかった費用や時間まで取り戻すのは難しい点です。もちろん借家人が行方不明になって連帯保証人とも連絡がつかないケースでは、「公示送達」を含めた法的手段に訴えるほかはありません。「公示送達」とは行方不明の相手に対して、裁判所、市役所などに通達したい内容を文書として掲示、「相手に意志が伝わった」と見なす手続きです。 通常、公示送達、裁判、強制執行まで最低でも半年はかかります。ですから借家人と連絡がつくケースでは、滞納分を分割で返済してもらったり、入居者が行方不明の場合は連帯保証人の責任で部屋の明け渡しを求めるなど、入居者や連帯保証人との話し合いで進めた方が解決は早いのです。 いずれにせよ、長期の滞納が起きてしまった後では、大家さん自身ができることは限られてきます。滞納が起きてからの法的処置などは弁護士や不動産会社に任せると割り切って、まず滞納させないようにすることが大事です。 ２，３日から本格的な滞納へ 借家人が支払期限までに賃料を支払わない理由は様々です。だが、「はなっから支払う気がない」といった悪質なケースや「失業してお金がない」といった払いたくてもはらえないケースなどを別とすれば、そのほとんどは最初に支払いが２，３日遅れ、そのうちそれが習慣になり、ついには何カ月も滞納することになってしまった、ということのようです。 したがって大家さんとしては、たった１日の遅延といえども決して見逃さず、すぐに借家人本人に督促することが、とにかく重要です。大家さん自身がきちんと毎月、賃料の入金状況をチェックし、遅れがちな入居者には、面倒がらずに督促する手間を惜しんではいけません。 実現できる、滞納率０％の管理法 大家さんの中には滞納をゼロにすることは不可能だと思ってる方がいらっしゃるようです。しかし、それは誤りです。入居時の審査、賃料支払いの遅延を許さない迅速な対応で滞納率０％は可能なのです。 滞納ゼロを目指すには、なによりもまず、大家さん自身が各部屋の家賃入金状況をきちんと把握することが必要です。賃貸経営が副業で、しかも本業が忙しすぎると、つい月々の入金チェックが疎かになりがちです。預金通帳から大学ノートへ入金状況を転記するだけといった処理でお茶を濁しているようでは、いかにも心許ないです。少なくとも入居者ごとに過去の入金状況・入金日、入金額、入金の遅延があった場合は何日遅れたか、滞納がないかがきちんと分かるよううにしておく必要があります。 こまめなチェックで滞納は防げる こうしておけば、滞納にまでは至らないものの毎月の入金期限に必ず遅れる入居者などが一目瞭然になります。必ずしもお金がなくて払えないから遅れる、というばかりではありません。「たまたま旅行に行っていて、払えなかった」とか、「週末だったので、振り込めなかった」など、理由は様々です。 でも、特にワンルームマンションなど、一人暮らしを始めて間もない入居者が多い場合は、これをもとに１日でも入金が遅れたら必ず電話などして、入金日を確認することが肝心です。あえてきつい調子で督促する必要はありません。「入金が遅れているようですが、どうしましたか？」という確認でもいいのです。「明日払うつもりだったのに。２，３日遅れたぐらいで電話なんかしてくるな」といった態度をとる借家人がいた場合には、冒頭でも触れたように「１日でも入金が遅れたら契約違反」であることを告げ、毅然とした態度をとる必要があります。それが「社会生活を営む上でのルール」なのですから。 また集金方法として、入居者に振り込んでもらっていることが多いようですが、銀行口座などからの自動引き落としにすれば、少なくとも振込み忘れはなくなることも覚えておきましょう。さらに、大家さんに直接手渡しする方法も、滞納には効果的なようです。 審査で、滞納はある程度防げる 滞納率０％を目指すなら、入居時の審査をしっかり行うことも考えてみたいものです。賃料に見合う収入はあるか。以前の住居の入居期間はどれくらいか。連帯保証人が親族でない場合はその理由。こうした点に納得してからでないと、契約は慎重を期したほうがいいのかもしれません。 賃料が収入の半分以上を占めている人を入居させたのでは「滞納してくれ」といっているようなものですし、前住居の入居期間が極端に短い場合は何らかのトラブル絡みかもしれません。連帯保証人が親族以外の場合は、後から「名前だけ貸したのだ」といわれないためにも連帯保証人本人に直接会うぐらいの慎重さがほしいものです。 ただ、やり過ぎて入居者のプライバシーを侵すことのないようにしましょう。こうした作業を大家さんが直接するのは難しいので、実際には不動産会社に頼むことになります。 問題は募集時期や物件の特性で、入居者の募集に時間がかかりそうなケースです。入居審査を厳しくすれば、当然空き室期間は長くなります。それが嫌で審査を甘くすれば滞納などのトラブルが起きやすすくなる。この相反する要求にどう折り合いをつけるかが、賃貸経営の難しさであり不動産業者の腕の見せ所です。 草加市のセンチュリー２１ |