 ｢安心して管理を任せたい｣空室出さない入居者募集や、入居者とのトラブルを回避する。清掃やメンテナンスによる、建物の性能や美観の維持。いずれも適切な管理によって可能にできることであり、賃貸経営を成功させるための必要条件といえます。管理の質は専門的な知識や経験によって大きく左右されるので、ノウハウやシステムを豊富に蓄えた賃貸管理会社の力を借りると安心です。大切な資産である賃貸物件を守り、賃貸経営を効率的に進めるために、管理業務の内容や管理システムの質をおさえ、賃貸経営のパートナーともいえる賃貸管理会社の選び方について知っておきましょう。  ハード面の建物管理とソフト面の入居者管理賃貸経営を行う際に付き合う会社といえば、真先に仲介会社を思い浮かべる人も少なくないでしょう。 仲介会社とは、オーナーと入居希望者とを紹介する会社のことです。オーナーから依頼を受けて入居者募集を行い、入居希望者の審査や連帯保証人のチェックなどを経て、賃貸借契約をまとめます。 しかし賃貸経営には、建物の日常的なメンテナンスや入居者からのクレーム処理のほか、退去時には敷金の精算、原状回復工事など、さまざまな仕事が生じてきます。これらを引き受けるのが、賃貸管理会社です。そして、ここでいう賃貸管理会社とは、単に清掃や建物設備の維持管理を請け負う業者ではなく、賃貸経営全般を通して、いかに収益が上がるかを提案する業者と定義付けられます。 賃貸管理会社が行う業務は、大きくは「建物管理」と「入居者管理」とに分けられます。それぞれの業務内容は図表①②のとおりです。建物管理には、廊下や階段などの共用部分を日常的に清掃する、清掃業務があります。また建物や設備機器の保守・点検業務も、建物管理の目玉です。外壁の塗り替え、設備の取り替え、さらには建て替えなどについて長期的な計画を立て、資金計画についてもアドバイスをします。空室がある場合には、次の入居者が入るまで定期的に換気や清掃を行うのも、建物管理の仕事の一つとなっています。 入居率を高めるためにも日常的に建物をチェックし、プロのノウハウを駆使して計画的に建物を管理する、というわけです。 建物管理がハード面での管理とすれば、ソフト面の管理といえるのが入居者管理です。賃料や募集計画について検討し、入居者募集、賃貸借契約の締結などを行ないます。さらに家賃の徴収、メンテナンス費用となる共益費の管理、入居者や周辺住民からの騒音やゴミ処理などに関するクレーム対応、契約の更新手続き、退去時の立ち会いや敷金返還など、図表②にあるような各種業務をこなします。これらの業務をプロ集団に委託することにより、オーナーは家賃の滞納や各種のクレームから回避され、トラブルの少ない賃貸経営が可能となるわけです。 管理の方法は大きく分けて3つ、それぞれの特徴をおさえよう実際の管理の仕方には、いくつかの方法があります。たとえば、すべての管理業務をオーナー自らが行う「自主管理」も、一つの方法です。もっとも、コスト面では有利といえそうですが、賃貸経営はなかなか手間のかかるものです。賃貸経営の経験が豊富で、十分な知識をもち、時間的にも余裕のある人でなければ勤めるのは大変でしょう。また、周辺の賃料相場や借り主の動向に沿って長い期間の賃貸経営を舵取りして行くには、狭い認識では難しい局面も出てきます。サイドビジネスとして賃貸経営を行うオーナーや、住まいと賃貸物件とが離れていたり、物件が大規模である場合などは、ほとんど不可能に近いといえるのではないでしょうか。 そこで多くのオーナーは、賃貸管理会社に管理業務を委託するようになってきました。 委託する際の形態としては、建物ごと管理業者に賃貸する「サブリースシステム」と、希望に応じて管理業務を委託する、「管理代行システム」の大きくは2つに分けられます。 オーナーがどれだけ賃貸経営に携わるかや建物の条件によって、いずれかを選択すればいいわけですが、ここでは「管理代行システム」について見ていくことにしましょう。 管理業務を委託する管理代行システム完全に建物ごと賃貸してしまうサブリースシステムに対して、管理業務のみを委託するのが、「管理代行システム」です。 たとえば入居者の募集のみを委託するという場合には「募集業務委託」という形で仲介会社に依頼します。複数の会社に依頼することもできますが、入居者審査や契約の手続きまでを一任する場合は、安心して任せられる一社のみに委託する方がいいでしょう。 この方法を選んだ場合、募集以外の業務はすべてオーナー自身が行うことになるので、賃貸経営の経験や知識、さらには専門的に取り組む労力が必要となります。 それが困難なオーナーには、「一般管理業務委託」や「清掃・建物メンテ管理委託」という選択肢があります。入居者募集に加え、家賃の徴収や改定、修繕業務など、希望するものを選んで委託するという方法です。 たとえば募集業務に加え、家賃の徴収を依頼することも可能です。家賃徴収を請け負う賃貸管理会社のなかには、入居者が賃料を滞納した場合に一定額を保証する、「滞納保証型」という制度を取り入れている会社も少なくありません。このタイプなら、オーナーの手間が省けるだけでなく、ある程度の安心感を得ることもできます。 さらに清掃や建物管理を含む、すべての管理業務を委託する場合には、「一括管理委託」という形式になります。賃貸事業運営や税務に関するコンサルティング業務までを含めて依頼するもので、「総合管理委託」とも呼ばれています。オーナーはほとんど労力を使わず、賃貸経営を行うことができます。いつリフォームを行えばよいか、どのくらいの賃料が高すぎず安すぎず効率的か、賃貸経営を長期的な展望で見て、プロとしてのアドバイスが期待できる、そんな管理会社も誕生しています。 委託する業務について具体的なノウハウをチェック入居者管理では家賃の徴収やクレーム対応などの方法や実績などを、管理会社選びのポイントにするといいでしょう。とくに家賃の更新や解約時の敷金の返還金については、入居者とトラブルが起きることも多いので、未然に防ぐための対策やトラブル発生時の対応などはとくに重点的にチェックしましょう。入居者との賃貸借契約書がカギを握ることもあるので、管理会社が使用している契約書を見せてもらい、原状回復費やリフォーム費の分担などがどの程度、明確に記述されているかを確認しましょう。 また入居率をアップさせるためにどんな工夫がなされているかも重要なチェックポイントの一つです。集客に力をいれている会社は店頭をみればよく分かります。お部屋を探すお客様が“入ってみたい”と思うような工夫があるはずです。地域の看板や広告・情報誌への掲載だけでなく、最近ではインターネットでの情報公開も欠かせないものになりつつあります。 建物管理では、長期的には建物や設備の点検、保守、補修システムに関するノウハウ、日常的には、水漏れなど急を要するトラブルへの対応などをチェックしましょう。賃貸経営は25～30年という長期での採算を考えねばなりません。そのための適切な投資が成功と失敗の分かれ目です。 賃貸管理会社は賃貸経営のパートナーともいえるもの。慎重にチェックして、信頼できる会社を選びましょう。 システムは物件の条件や目的に応じて選択管理システムを選択する際には、委託手数料についても確認しでおきましょう。サブリースシステムでは家賃が保証され安定する分、収入はやや低めになります。会社によって異なりますが、査定賃料の80～85％程度を一応の目安として考えましょう。 委託管理の場合には、委託する業務の内容によって手数料が異なります。たとえば入居者募集から賃料の集金代行を委託する場合で賃料の5～7％程度。滞納時に賃料を立て替える保証をつけてもらうと賃料の7～8％などの例があります。 委託する部分が多くなれば、その分、費用は増えますが、適切な家賃設定のおかげで高い入居率を維持できたり、建物の劣化を抑えることで事業が効率化され、逆にコストダウンにつながることの方が大切です。 あとは物件の条件や、オーナーがどれだけ管理業務に関われるかによって、適切なシステムを選べば良いでしょう。物件が小規模で、住まいと賃貸物件が近い場合、なおかつオーナーに知識や経験があるなら、「自主管理」でもいいでしょう。「空室が出た場合にも安定した賃料収入を得たい」というならサブリースシステム、「手数料を安く抑えたいが、管理全般を任せたい」というなら一括管理委託など、オーナーに合った管理システムを探ってみてください。 業者選びで大切なのは、地元に根ざして、どこまで真剣に賃貸業務に打ち込んでいるかです。支店経営の店よりも、オーナーが自ら経営している業者の方が、一般には責任を果たす能力が高いといえるでしょう。 明石市のセンチュリー２１ |