 ｢定期借家権の活用法｣前回に定期借家権のあらましを一緒に検証してみました。大体の概要は掴めたことと思います。今回は、この定期借家権が家主さんにどんなメリットとデメリットを及ぼすのか、また上手な活用法があるのか、などを考えてみたいと思います。  定期借家権へのの疑問点前回の記事をお読みいただいた方からいくつかの素朴な疑問をいただきましたので、まずその事について考えてみたいと思います。 ○契約が終了したら本当に退室させら れるのか？ この質問は、「確かに定期借家権は法律上契約を終了できるかもしれないが、借り主が居座ったらどうなるのか」ということです。相手が契約終了を認めずに居座った場合は交渉をするわけですが、それでもダメなら法的手続きによるしか方法はありません。 それじゃ意味がない、という声が聞こえてきそうですがそんなことはないと思います。まず、定期借家契約により法的に契約期間が終了しているのに居座っていると、“不法占拠者”として取り扱われることになります。そこに住む権利がないのに住んでいるからです。たとえば家賃を６ヶ月も滞納しながら住み続けている借り主は、“正当な借家人”として取り扱われます。家賃も払っていないのにバカな、と思うかもしれませんが借家契約が存続している限り、家賃を滞納しようと“不法占拠者”とは見なされません。裁判を起こして裁判官さんに認めてもらえて、はじめて契約が解除され、それでも居座れば“不法”の烙印が押されます。つまり家賃の滞納により法的に退去させることは、６～１２ヶ月ほどの滞納実績があり、しかも時間と手間のかかる裁判を経なければ認められないのです。 それに比べれば、定期借家契約終了による居座りの場合は、契約自体が不備なく整っていることを証明できれば即認められます。同じ法的手続きによる強制退去にしても、かかる時間と手間が格段に違うものになると思われます。加えて特約に“契約終了後に明け渡さない場合は賃料倍額の損害金を支払うこと”と加えておけば、法的救済も望めず損害も大きいことを知って、居座る人はあまりいないのではないでしょうか。 ○借り主が定期借家権を承知するか？ 借りる側にデメリットの多いこの制度で契約を承知する借り主がいるのでしょうか。 これは物件に魅力があれば定期借家権で承知するでしょうし、差がなければ従来の借家契約に流れてしまうでしょう。そのために借り主が魅力を感じるメリットを付加する必要があります たとえば、数戸の空室が長期に発生してる賃貸物件の場合、普通に考えれば、定期借家での契約を条件にすれば余計に借り手が見つかりにくくなる、と考えてしまいます。そこで定期借家権ならではの方法を考え出します。 まず、このままの家賃ではなかなか決まらないので家賃をいったん下げます。下げることによって入居希望者は現れるはずです。問題は、一度下げてしまうとそのままの家賃が何年も継続してしまうことですね。現行の借家法では家賃の値上げは借り主の承諾が得られないとなかなか難しいからです。 しかし、定期借家契約なら１年間は１万円ほど下げた家賃で契約し、次に再契約するときはもとの水準に戻す、というようなことが可能になります。 これが定期借家権により借り主に与えられるメリットです。これなら定期借家契約でも、借り主は承知してくれるでしょう。 昨年の12月10日付読売新聞に、大手住宅メーカーが、広くて居住性の高い賃貸アパートの販売に乗り出している、という記事があります。具体的には80㎡中心の3LDKや、一戸ごとに１.２階を使う「メゾネット形式」や庭付きタイプなどです。なぜこのような賃貸住宅の需要が今後増えると、大手住宅メーカーは考えたのでしょうか 以前、日本の住宅は“ウサギ小屋”と言われ、欧米と比べ広さと質で劣っていると紹介されてきました。しかし今は、持ち家で見る限り広さでは欧米と肩を並べるまでに改善されたようです。しかし賃貸住宅は、欧米の平均80～100㎡に対して我が国は50㎡以下という実態で、はるかに及ばない水準で今日に至っています。なぜ日本の家主さんは狭い賃貸住宅ばかり作るのかその中の最上位に「狭い賃貸住宅なら住み替えが起こり、長く居住されない」という理由があると言われています。独身者も結婚すれば1Kから2DKに、子供が産まれれば更に広い家に、というサイクルで数年の居住期間で出ていってくれるという訳です。 これは借家法のせいで“長く住み続けられるイコール借家権なり立退料が発生する”という図式があり、永住型の広い賃貸住宅が供給サイドの家主さんから敬遠されてきたという側面があります。 大手住宅メーカーは、定期借家権の創設により永住型の賃貸住宅に長く住んでも、立退料をともなう借家権が発生しないことから、今後は広めの賃貸アパートの需要が高まるだろう、考えたわけです。 つまり、従来の賃貸住宅になかったような、広くて居住性の高い住環境であれば、定期借家権であっても借り主は喜んで契約に応ずるであろう、と考えられます。 ○これからの契約を定期借家権にして 何の意味があるのか？ 既存のアパート・賃貸マンションをご所有の家主さんにとって、これからの新規契約に定期借家契約を採用する意味があえてあるのでしょうか。 これは一口で言えばケースバイケース。採用した方がメリットのある賃貸住宅やケースもあるでしょうし、今のところあまり意味のないケースもあるでしょう。 たとえば新築に近い1Kや2DKの賃貸住宅の場合、普通に貸すのであれば定期借家契約にする理由はないように思われます。30年後の立退料をいま考えても現実的ではありません。でも、家主さんが良質な入居者を強く求めるのであればこの制度は便利です。部屋を綺麗に使って欲しい、騒音を慎んでほしい、共同生活のルールを守る気持ちの良い人たちに住んで欲しいなどの要望が家主さんに強くあっても、従来の借家契約ではそれらの理由で更新を拒絶することはできません。２年ごとの再契約を前提とした定期借家契約なら、ルールを守らない入居者には再契約に応じないことで、逆にルールを守らせることもできます。 また、築年数が15年から20年を過ぎてくると、そろそろ建て替えを視野に入れる時期になります。建て替えとなれば当然立退料が必要になってしまいますから、定期借家契約にしておくメリットは大きくなります。 一般に体が元気なうちは健康にあまり注意しない人間と同じで、築15年くらいでは建て替えや立退料を現実的に考えないものですが、できればこれらは長期で取り組むべきテーマです。私の経験した立ち退き交渉で、25,000円の貸家で300万円の立退料を支払ったケースがありました。実に家賃を10年分遡って返したのと同じことになりました。当時でも35,000円か40000円が相場の貸家でしたから、大家さんは“安く住まわしてあげてる”という意識があり、当然に立退料など請求するわけがないと考えていました。 “安く貸せば貸すほど立退料は高くなる”という原則があることをご存じなかったのです。立退料を発生させないためには、家賃を相場かそれ以上に保つ努力が必要です。それは借り主にとって住みやすい住環境を維持し続ける、ことにも通じます。相場以上の家賃設定ならば、立ち退き交渉は容易に進むものです。 しかし更に定期借家契約ならば契約により立ち退き交渉すら不要になります。建て替えが少しでも視野に入ったら、契約は定期借家権にするべきです。 また、連帯保証人がいないとかこれから就職するなど、貸す上で不安があるグレーゾーンの場合は、３ヶ月とか６ヶ月の短期で再契約をしていけば、不良借り主と化した途端に再契約に応じないことで、被害を少なくすることもできます。従来なら不安で断っていた申込者の中にも、実はまじめに家賃を支払ってくれる人は大勢いるわけですから、定期借家権によってこれらの取りこぼしを防ぐことができます。 以上のように定期借家契約は、必ず採用すべきものとか、自分には意味がない制度とかレッテルを貼るのではなく、利用した方がメリットのあるケースが個々にあるので、その際は積極的に使っていくべきものだと思います。 定期借家契約の際の注意点さて、実際に定期借家契約を締結するときの注意点ですが、従来と一番違う点がひとつあります。定期借家契約にするためには、家主さんが借り主に対して“この契約は更新しません”という内容を書面で説明する、ということです。“確認書”とでも名付けた書類を契約書と別に作り、借り主に渡すよう義務づけられています。 次に契約書は定期借家契約用のものを使用するようにします。現時点では市販されてるものや公的なものは発表されていませんが、この得だねッ情報をお届けしている私どもにご相談いただければご用意できます。 また、従来の契約では大家さんの署名捺印を、気軽に不動産業者が代理で行っていますが、定期借家契約の場合、わざわざ“公正証書等の書面で････”と謳っていますから、用心して大家さんご自身がサインと押印をした方がよいでしょう。 そして、再契約に応じない場合は契約が終了する１年から６ヶ月前までに借り主に通知する必要がありますので（契約が１年未満ならいらない）、期間の管理を更新の時よりしっかりしてください。 定期借家権創設によるデメリット定期借家権ができたことによる大家さんのデメリットをあえて挙げるならば、それは家賃相場の下落を招くかもしれない、ということでしょう。今まで賃貸住宅として供給されていなかった“個人の自宅”が、賃貸市場に登場するからです。分譲マンションや一戸建住宅です。これらはおそらく70㎡を超える面積のものが主流となりますが、従来の相場より低い家賃設定で市場に出てくる可能性が高いでしょう。それにより、3DKや3LDKの既存賃貸住宅が影響を受け、更に2DKや2LDKにもその輪をを拡げるかもしれません。色々な業界に規制緩和などによる競争原理が導入されていますが、賃貸市場にも多少その波が押し寄せてきそうです。それに備えるためにも、定期借家権のプラス面を活用することと、新しい賃貸市場に備えている熱心な管理業者をパートナーに選んでください。 久喜市のセンチュリー２１ |