｢これだけは知っておきたい借家法�A｣ 先月に引き続き「借家法」の基本を考えます。 法定更新について 　借家法では、契約期間が決まっているときに、その期間がすぎたら契約を終了したいと思う貸主は、期間が終わる1年前から６ヶ月前の間に、借家人に「借家関係は今後続けない」ということ（更新拒絶）を通知しなければならない、と定めています。 　この通知をしない限り、期間が終わっても借家関係は自動的に続くことになります。 　また、貸主が借家関係を続けないと主張するためには「正当事由」がなければならないのは、前回お話ししたとおりです。 　貸主が更新拒絶の通知をしなかったり、たとえしても「正当事由」がなかった場合には、期間が終わっても借家関係は終了せず、さらに「今までの契約と同じ条件で」借家関係が結ばれたものとみなされます。 　その結果、はじめの契約で決められた家賃とか違約金とかの条項がそのまま期間後も生きることになりまし、連帯保証人の責任は法定更新されたあとも同じく続くことになります。 　契約期間はどうなるかというと、最高裁では、更新されたあとの借家関係は期間の約束のないものと同じに扱われるとしています。 　契約期間が定められていないので貸主は、「正当事由」さえあればいつでも解約の申し入れをして（ただし、6ヶ月間の猶予期間をおいて）借家の明け渡しを請求できることになります。 　借家法には関係ありませんが、契約において更新料を借家人が支払う約束になっている場合には、法定更新された場合でもその支払い義務から免れません。ただ、次回から期間の約束がないので更新もなくなり、したがって更新料を徴収することができません。 借家人の義務違反があった場合、貸主は契約を解除できる 　借家人は借家を使う権利があるかわりに、家賃を支払う義務を負います。借家人がその義務に違反したときは、貸主は借家契約を解除して建物の明け渡しを請求することができます。この解除は、借家人の義務違反を理由とするものですから、更新拒絶や解約の申し入れとは法律的に性質が違いますので、「正当事由」云々とは次元が異なります。 　民法の規定によれば、契約の当事者Ｂが自分の義務を履行しないときは、契約の相手方Ａは、Ｂに対していつまでに履行しろという催告をして、もしその期間内にＢが履行しないときは、Ａは契約を解除できることになっています。 ○借家人が家賃を払わない場合 　家賃の不払いは最も重大な義務違反ですので、貸主は当然契約を解除して明け渡しを求めることができます。しかしわずかな義務違反ですぐに契約をご破算にするのは不合理ということで、判例では“家賃の不払いが相互の信頼関係を破壊するにいたる程度の不誠意にあたるといえない場合には、貸主は借家契約を解除する事はできない”としています。 　よく“1ヶ月でも遅れたら解約”という契約条文を目にしますが、このような条項は単なる決まり文句にすぎないと解釈されので、その効力は否定されると考えた方がよいでしょう。 　貸主はまず期間を定めて請求しなければなりません。1年間の滞納であるにもかかわらず判例では“催告が必要である”との理由で明け渡しが認められなかったことがあるくらいです。 ○借家人が借家を乱暴に使用した場合 　この場合、貸主は明け渡しを請求できますが、どの程度の使い方をしたら乱暴に使ったことになるかは、個々のケースによって具体的に決めるよりほかありません。認められる場合は催告なしで解除できるとしています。 ○無断で増改築や模様替えをした場合 　この場合も個々のケースによって解除が認められたり否定されたりで、いちがいにはいえません。しかし、判例を通してみると増改築によって家屋の損傷がひどく、家屋の効用をへらすとか、貸主の制止をふりきって強行したというような事情があれば、解除は認められやすいでしょう。 久喜市のセンチュリー２１